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¿Cuánto cuesta construir una casa?

Tabla comparativa de las mejores hipotecas autopromotor.

Empresas constructoras de casas.

Calcula los costes de construcción de tu vivienda.

«Hemos construido las siguientes casas y a continuación pueden ver lo que nos han costado»

Actualizamos los precios cada vez que los proveedores nos informan de variaciones. Los siguientes artículos les serán de buena referencia para poder calcular los costes.

Casa de 70 m2

Cuánto cuesta construir una casa de 70 metros cuadrados
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Casa planta baja de 100 m2

Cuanto cuesta construir una casa planta baja de 100 metros
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Casa de 150 metros cuadrados

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Casa 160 m2 2 plantas

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¿Qué puedes encontrar en Autopromotor.info?

En esta pagina web encontraras toda la información para hacer tu autopromoción. Te ayudaremos a encontrar la mejor parcela, a diseñar una casa adaptada a tus necesidades, te guiaremos con los materiales y técnicas de construcción, te haremos un esquema de los documentos a tramitar durante toda la obra.

Ventajas y desventajas de ser autopromotor.

Un autopromotor es aquella persona o familia que organiza des de principio a fin la construcción y legalización de una vivienda de uso personal, eligiendo el diseño de la vivienda, zona o parcela, industriales, técnicos y todos los que intervendrán en la obra.

Ventajas en autopromoción.

  • Construirá la casa que usted quiere.

  • En la zona que usted elija.

  • Con la distribución que mas se adapte a sus necesidades.

  • Le dará su estilo, moderna, rustica, vanguardista.

  • Podrá escoger los materiales de construcción.

  • Usted gestionara el presupuesto y decidirá donde gastar mas y donde gastar menos.

  • Puede contratar al industrial que desee.

  • Si le gusta el bricolaje y la construcción podrá colaborar y realizar partidas.

Desventajas en autopromoción.

  • Le tendrá que dedicar tiempo.

  • Usted es el responsable.

  • Gestión de cobros y pagos.

  • Tendrá que aprender palabras técnicas y documentación a tramitar.

  • No tiene garantía ya que usted es el promotor.

  • No tiene precio cerrado ni plazo de entrega.

¿Quieres tener noción de la documentación a tramitar?

En este articulo vera todos los documentos, papeles y vocabulario que tendrá que conocer y gestionar.

Ver documentación
Guía autopromotor

Guia Autopromoción paso a paso

Ha llegado la hora de empezar la guía para autopromotores. A continuación veremos todos los pasos a seguir para poder construir nuestra casa de principio a fin.

Intentaremos de hablar profundamente de cada uno de los tramites, gestiones y procedimientos a seguir, esperamos que esta guía les sea útil y de referencia para poder construir la casa de sus sueños de forma fácil, cómoda y sin sorpresas.

1-. Financiación y capital a aportar.

Financiación autopromotor

Antes de realizar cualquier tramite, tendremos que acudir a un mínimo de 2 o 3 entidades bancarias para que hagan un estudio de nuestra hipoteca autopromotor.

En base a nuestro sueldo, a los ahorros disponibles y a nuestra capacidad de pago, el banco nos informara de la suma que puede llegar a financiarnos, en base a esto podremos dimensionar el presupuesto a gastar en la construcción de la casa y la cuota de hipoteca que tendremos que pagar cada mes.

Para comparar hipotecas Auto-promotor, nos tendremos que fijar con el TAE.

Tabla comparativa de hipotecas autopromotor

2-. Búsqueda del terreno ideal.

La elección de la parcela es muy importante a la hora de construir una vivienda. Dependiendo de la tipología y ubicación, podremos construir casas diferentes. Hay parcelas para construir casas entre-medianeras, casas gemelas, casas solas tipo chalet o torre. El tipo de casa que podremos construir en cada parcela vendrá dado por el plan urbanístico de la zona.

En este video cuento las cosas que tenemos que observar a la hora de comprar un terreno.

Hay cosas que quedan a la vista, como los suministros de agua, electricidad y telecomunicaciones, pero en este proceso es indispensable consultar un técnico y a un abogado los parámetros que veremos a continuación.

Plan urbanístico de la zona.

El plan urbanístico es el que determina el uso y la distribución de una zona, en el se especifica si los terrenos afectados tienen uso agrícola, industrial o urbano. La distribución de las edificaciones, calles, plazas y otros. En caso de ser urbano o industrial, el plan urbanístico determinara alturas, ocupación, separación de vecinos, etc.

plan urbanístico

El plan urbanístico se puede consultar al Ayuntamiento de la localidad, lo mas aconsejable en este proceso es consultar con un arquitecto para que que nos informe de si la casa que tenemos en mente se puede construir en la parcela que nos gusta. El plan urbanístico determina lo siguiente:

Infraestructuras e instalaciones.

Tal y como explico en el video, es importante mirar que la parcela no este afectada por líneas de alta tensión, que tenga todas las instalaciones a pie de calle y que tenga buenos acsesos.

Es muy común encontrar parcelas mas baratas pero sin infraestructura. Lo que pasa es que no sabemos lo que nos costara traer las líneas a pie de parcela ni tampoco sabemos el tiempo que tendremos en toda la gestión y proyectos necesarios para que nuestra casa tenga todos los suministros.

Cargas, gravámenes y afectaciones.

A la compra de una parcela es indispensable que un abogado mire y verifique que la parcela no tiene cargas, gravámenes ni este afectada por algún tipo de condición. En caso de comprar un terreno con algún tipo de afectación podríamos tener problemas graves en un futuro, a parte que el banco nos pondría problemas a la hora de tramitar una hipoteca de autoconstrucción.

Consultas abogado y arquitecto.

Lógicamente las consultas que hagamos a un abogado tendrán un coste. Pero en el caso de los arquitectos, en cada parcela candidata, nos mirara todos los parámetros antes mencionados y nos hará un dibujo de mas o menos como quedaría la vivienda. Esto se llama un anteproyecto. Para esta tarea nos cobrara una cantidad la cual nos descontara del precio final del proyecto.

3-. Calcular los costes de construcción de la casa.

Con la aprobación del abogado y el esbozo del arquitecto, antes de comprar el terreno es aconsejable consultar lo que nos costara la vivienda.

Al sumar el precio de la parcela, la construcción de la vivienda y todos los gastos que vamos a tener, veremos si nos encaja con el estudio de preaprobación del banco.

Calcular costes

El precio de la vivienda variara dependiendo de las calidades, metros cuadrados y acabados exteriores. No es lo mismo una casa entre-medianeras donde no tenemos que terminar el jardín o una casa tipo chalet o torre donde los acabados de jardín, vallado de parcela y pasarelas exteriores pueden costar mucho dinero.

Para poder calcular mas o menos lo que cuesta construir una casa, dejamos el siguiente link con los precios actuales.

Precios de construcción

4-. IVA en Autopromoción.

Impuestos autopromoción

El IVA es un factor que repercute en el precio de la vivienda, en autopromoción habrán cosas que pagaremos el I.V.A. general del 21% como tecnicos, transporte, materiales, etc. y los industriales, constructor, etc pagaremos el Iva reducido del 10%.

Para que quede claro he echo una infografía i he escrito un articulo el cual explicamos con mucha claridad que IVA pagar en cada caso. Pueden visitar el articulo pulsando el siguiente botón.

IVA autopromotor

5-. Calcular los gastos totales de autopromoción.

Antes de nada es importante calcular todos los gastos que vamos a tener en la construcción de nuestra casa. En el articulo que hemos escrito de precios de construcción, hemos visto que lo que es la construcción de la propia casa nos costara de 1.300 a 1.500 euros m2. pero una vez añadidos todos los gastos, al ser una vivienda unifamiliar tipo chalet, acabar el jardín y las 4 fachadas nos ha subido un poco mas.

Gastos autopromotor

En el calculo añadiremos lo siguiente:

  • Costes de construcción de la vivienda y exteriores.
  • Arquitectos y técnicos.
  • Permisos de obra.
  • Gasto y contadores de electricidad y agua.
  • Conexión de contadores definitivos.
  • Coste del terreno.
  • Impuestos autopromotor.
  • Muebles y luces.

Una vez calculado todo, dependiendo de la tipología de vivienda, veremos que nos sale a razón de 1.875 euros m2. Si esta cantidad nos coincide con la preaprobación de la hipoteca, podremos realizar la compraventa de la parcela.

Gastos autopromotor

Los autopromotores que quieren construirse una casa de madera, de obra, modular o bien prefabricada, las empresas solo nos dicen lo que cuesta la casa, esperamos ayudarles con los gastos de pavimentos, licencias y otros.

6-. Compraventa del terreno.

Compra terreno para construir casa

Una vez tenemos el estudio económico y la preaprobación de banco, en caso de que todo cuadre, podremos realizar la compraventa del terreno. Para que el banco financie nuestra autopromoción, necesitaremos tener el efectivo suficiente para la compra de la parcela, proyecto y permiso de obras.

Para realizar la compra del terreno urbanizable para la construcción de nuestra casa nos tendremos que fijar con lo siguiente:

Arquitecto y técnicos

  • Líneas de alta tención encima del terreno.
  • Infraestructura. (Asfalto, teléfono, gas, agua, electricidad)
  • Regulación urbanística.
  • Comprobación de metros de la parcela.

Abogado.

  • Cargos y gravámenes
  • Propietarios actuales
  • Gastos pendientes

7-. Contratación de técnicos.

Al tener el terreno en propiedad, ya podremos formalizar el contracto con el arquitecto y aparejador.

Para que tengáis una guía de las formas de pago y lo que se tiene que tener en cuenta a la hora de contratar a un arquitecto, hemos escrito el siguiente articulo:

Contratación arquitecto
Técnicos autopromoción

Un arquitecto suele tardar entre 2 y 4 meses en confeccionar el proyecto. Durante este tiempo es importante empezar los siguientes tramites:

Seguro decenal y OCT
Seguros de riesgo en construcción
Estudio geotécnico

Tramites para los contadores de obras.

Para que las empresas que contrataremos puedan trabajar, necesitaran agua y electricidad. Para el contador de agua, tendremos que pedir los requisitos a la compañía subministradora, en el contador de electricidad, tendremos que escoger la potencia a contratar y comprar un contador adaptado a la potencia.

Yo solicito siempre 20 kw con 380V y 220V (el mínimo que pago por potencia contratada son 140 Euros al mes) Parte le las maquinaria de la obra exigen bastante potencia. Cada compañía tiene sus exigencias con el contador de obras, hay compañías que lo quieren en una caja de madera y otras en una caja metálica exterior. Esto es cuestión de preguntarlo y pedir la documentación al sitio que lo compre.

8-. Licencia de obras.

Licencia de obras

Dependiendo de la zona y el ayuntamiento, la documentación necesaria para tramitar la licencia de obras va a ser distinta, los documentos mas comunes son:

  • Proyecto arquitectónico visado.
  • Contrato con aval de una empresa de residuos.
  • Asume de un aparejador.
  • Fianza por los viales. (cuándo terminas la obra, si dejas la vía publica en perfectas condiciones, lo recuperas)
  • Otros dependiendo del Ayuntamiento.

9-. Contratación de empresas constructoras e industriales.

Contratación empresa constructora

Hay varios tipos de contratación, cada tipo le involucrara mas o menos en la construcción de la obra y por supuesto tendrá un precio distinto. Los mas comunes son:

  • Llave en mano (La empresa organiza toda la construcción e industriales)
  • Con o sin industriales. (Obras integrales)
  • Por partidas.

Para información sobre las empresas, los tipos de vivienda y contrataciones, le invitamos a que vea el articulo que hemos escrito sobre el tema:

Presupuesto para construir una casa

Empresas constructoras de casas

Empresas constructoras de casas en Madrid

Empresas constructoras de casas en Barcelona.

Empresas constructoras de casas en Valencia

Empresas constructoras de casas en Sevilla

Empresas constructoras de casas en Zaragoza

Empresas constructoras de casas en Málaga

10-. Construcción de una casa paso a paso.

Empezamos a construir

Con el terreno en propiedad, la financiación concedida y la licencia de obras, podremos empezar a construir nuestra casa. Cuando se empieza a ver movimiento en la parcela, hace mucha ilusión. Para poder aportar una guía durante este proceso puede visitar los siguientes artículos:

Tiempos de construcción
Construcción de una casa paso a paso (pendiente)

11-. Documentación al terminar la obra

Este es uno de los pasos que lleva mas tiempo y mareo de toda la obra. Intentaremos de dejar toda la información ordenada En los siguientes puntos:

1-. Pedir a todos los proveedores la ficha técnica y el certificado de uso de todos los materiales empleados en la obra (junto con las pruebas de laboratorio echas en estructura) y mandarlo al arquitecto técnico.

2-. El arquitecto técnico (aparejador) te prepara:

  • Libro del edificio.
  • Cedula de habitabilidad.

3-. El arquitecto prepara:

  • Certificado final de obra.
  • Certificado descriptivo de la vivienda.
  • Certificado de eficiencia energética.
  • Coordenadas de la ocupación de la vivienda en la parcela.
  • Acta de recepción de la obra. firmada por el promotor, arquitecto, aparejador y constructor.

4-. Al ayuntamiento se tiene que pedir la Cedula de primera ocupación y la devolución de los avales. Junto con la instancia se tiene que entregar:

  • En caso de haber modificado el proyecto inicial, se tiene que entregar el proyecto modificado visado.
  • Pedirán el documento 902, el arquitecto te lo facilitara. (informe al catastro de que hay una vivienda)
  • Certificado de haber tirado los escombros en un deposito de residuos. (este documento te lo dará el vertedero)

5-.En caso de tener seguro decenal se tiene que preparar:   (Esta documentación te la mandan y se tiene que rellenar)

  • Declaración de valor definitivo (Se rellenan con datos de proyecto y coste real de técnicos)
  • Certificado de no siniestralidad
  • Datos registrales (Ver en escritura)
  • Ficha catastral (Puedes consultar en catastro online)
  • Documento de información de infra seguro firmado,
  • D06 que lo emite la OCT Oficina de control técnico.

6-. Si has contratado a la OCT necesita:

  • Proyecto para calculo de estructura
  • Recalculo de techo según fabricante.
  • Ficha técnica y certificado de uso de vigas, bovedillas casetones y hierro empleado.
  • Pruebas de laboratorio del hormigón empleado.

Para la legalización de las instalaciones eléctricas la comercializadora de electricidad tiene que tramitar el CUPS y luego con este numero puedes contratar electricidad a la compañía, para esto necesitas:

  • Formulario rellenado que suelen mandarte ellos. (con m2 de la vivienda kw contratados, etc)
  • Plano con coordenadas de la caja registradora y contadores eléctricos.
  • Tiene que hacer un pago por transferencia bancaria y mandarles el recibo.
  • Certificado de propiedad de cuenta bancaria. (Lo descargas con la aplicación bancaria de tu entidad)
  • Boletín Eléctrico (Lo da el Electricista)
  • Declaración de responsabilidad. (Lo da el Electricista)
  • CIE + RITSIC (Lo da el Electricista)
  • Es importante que en la caja que tienen que colocar el contador haya fusible.
  • Escritura de compraventa de la vivienda o terreno para justificar la propiedad.

El gas y el agua, en cada zona es diferente, no voy a extenderme mas ya que no quiero asustar a nadie.

12-. Declaración de obra nueva.

declaración obra nueva

Para la declaración de obra nueva la notaria suele pedir:

  • Permiso de obras
  • Certificado final de obra.
  • Certificado descriptivo de la vivienda.
  • Licencia de primera ocupación.
  • Certificado de eficiencia energética.
  • Libro del edificio.
  • Seguro decenal (Si dispones en caso de ser autopromotor)
  • Coordenadas geo-referenciadas de la parcela y la ocupación de la vivienda en la parcela.  Esto se envía con un Pen-Drive o CD.

La declaración de obra nueva en una vivienda de unos 100 m2 mas garaje de 30 m2 suele costar unos 4.200 Euros

13-. Muebles, jardinería, mudanza, decoración.

En esta etapa la obra ya esta en la fase final, la vivienda esta completamente terminada y ya solo queda darle nuestro toque personal y lo mas importante, disfrutarla con nuestra familia.

Jardinería

césped artificial

Muebles

Muebles

Decoración

Decoración

Limpieza

Limpieza

Mudanza

Mudanzas

Empresas

Empresa de construcción de casas

Pintura

Pintor

Blog

Blog autopromoción

Consejos para autopromotores

Hacer una autopromoción no es una cosa que se haga cada día. Yo he estado muchos años construyendo casas para autopromotores y los consejos que les puedo dar son los siguientes:

  1. Contratar a buenos técnicos – Le pueden ahorrar dinero y problemas en la ejecución de obra.
  2. No comprar terrenos baratos con pendientes ni formas raras – Lo que se ahorra en el terreno lo pagara de muros.
  3. Tener bien claro el coste de construcción – En el menú le dejamos una pagina con referencias y precios de construcción.
  4. Contar con los costes derivados a la obra – Tal y como mostramos en el presupuesto, hay gasto eléctrico, declaraciones, etc.
  5. Disponer de capital para aguantar el volumen de obra hasta la siguiente certificación – Información en la pagina de hipotecas.
  6. Contratar a albañiles e industriales de confianza – Trabaje con gente de buen tratar ya que le será mas fácil .
  7. No sobredimensione la casa y construya lo que necesite – Piense que a parte del coste de construcción tendrá el mantenimiento.
  8. Piense en invertir en aislamientos – La energía es mas cara y como menos gastamos mejor.
  9. No pagar a nadie en negro y guardar bien las facturas de construcción – En caso de no poder justificar el precio que ha pagado le llegaran moratorias.
  10. Consulte a su gestor para darse de alta cómo autopromotor.
  11. Ármese de paciencia con los documentos – En el menú dejamos una guía completa de los documentos a tramitar.

Diferencia entre promotor y autopromotor.

La diferencia entre un Promotor y un Autopromotor es que el autopromotor promueve la construcción de una vivienda para uso personal, el promotor inmobiliario promueve la construcción de una o varias viviendas para la venta o alquiler.

Como hemos contado anteriormente hay muchos promotores inmobiliarios que intentan que a forma legal conste el comprador como autopromotor y no la empresa vendedora.

¿Que significa cuando una promotora me vende una casa como autopromotor?

En muchos casos cuando el comprador ve una vivienda de obra nueva terminada que le interesa, la promotora inmobiliaria le obliga o propone al realizar la compra-venta de la casa con carácter de Auto promotor. En este caso a niveles burocráticos se sobreentiende que usted ha realizado la obra y en caso de que la casa tenga algún error de construcción el cual debería de cubrir la garantía que marca la ley, no tendrá a nadie a quien reclamar de forma legal.

En este caso se aconseja obligar a la promotora a entregar la vivienda con un seguro decenal el cual cubra absolutamente todo y no solo la estructura. Este tipo de compraventas, el comprador a pesar de que sea autopromotor no podrá escoger el diseño, la distribución, calidades interiores y muchas cosas mas a no se que la promotora le de la opción.

¿Quiere saber mas sobre autopromoción?

conocimientos autopromotor

Si quiere saber mas sobre autopromoción, le invitamos a que visite nuestro blog. En este espacio encontrara todo tipo de artículos los cuales le servirán de quia a la hora de construir su casa.

Blog Autopromotor