Precios orientativos de casas
«Hemos construido las siguientes casas y a continuación pueden ver lo que nos han costado»
Ventajas y desventajas de ser autopromotor.
Ventajas en autopromoción.
Desventajas en autopromoción.
¿Es difícil construir tu propia casa?
Un promotor inmobiliario, pasa por todo el proceso de construcción una o dos veces al año. Pero un autopromotor, seguramente será la primera y la única casa que construya en su vida.
Le pedirán documentos los cuales no sabrá de su existencia, asumirá riesgos sin saberlo y tendrá que tomar decisiones importantes sin entender de construcción ni saber lo que cuesta.
Para que usted pueda tener a un experto a su lado en todo momento, hemos diseñado una herramienta para que un autopromotor tenga el conocimiento necesario en el momento adecuado.
👆Te lo cuento al detalle👆
Guia Autopromoción paso a paso
Ha llegado la hora de empezar la guía para autopromotores. A continuación veremos todos los pasos a seguir para poder construir nuestra casa de principio a fin.
Intentaremos de hablar profundamente de cada uno de los tramites, gestiones y procedimientos a seguir, esperamos que esta guía les sea útil y de referencia para poder construir la casa de sus sueños de forma fácil, cómoda y sin sorpresas.
1-. Financiación y capital a aportar.
Antes de realizar cualquier tramite, tendremos que acudir a un mínimo de 2 o 3 entidades bancarias para que hagan un estudio de nuestra hipoteca autopromotor.
En base a nuestro sueldo, a los ahorros disponibles y a nuestra capacidad de pago, el banco nos informara de la suma que puede llegar a financiarnos, en base a esto podremos dimensionar el presupuesto a gastar en la construcción de la casa y la cuota de hipoteca que tendremos que pagar cada mes.
Para comparar hipotecas Auto-promotor, nos tendremos que fijar con el TAE.
2-. Búsqueda del terreno ideal.
La elección de la parcela es muy importante a la hora de construir una vivienda. Dependiendo de la tipología y ubicación, podremos construir casas diferentes. Hay parcelas para construir casas entre-medianeras, casas gemelas, casas solas tipo chalet o torre. El tipo de casa que podremos construir en cada parcela vendrá dado por el plan urbanístico de la zona.
Plan urbanístico de la zona.
El plan urbanístico es el que determina el uso y la distribución de una zona, en el se especifica si los terrenos afectados tienen uso agrícola, industrial o urbano. La distribución de las edificaciones, calles, plazas y otros. En caso de ser urbano o industrial, el plan urbanístico determinara alturas, ocupación, separación de vecinos, etc.
El plan urbanístico se puede consultar al Ayuntamiento de la localidad, lo mas aconsejable en este proceso es consultar con un arquitecto para que que nos informe de si la casa que tenemos en mente se puede construir en la parcela que nos gusta. El plan urbanístico determina lo siguiente:
3-. Calcular los costes de construcción de la casa.
Con la aprobación del abogado y el esbozo del arquitecto, antes de comprar el terreno es aconsejable consultar lo que nos costara la vivienda.
Al sumar el precio de la parcela, la construcción de la vivienda y todos los gastos que vamos a tener, veremos si nos encaja con el estudio de preaprobación del banco.
El precio de la vivienda variara dependiendo de las calidades, metros cuadrados y acabados exteriores. No es lo mismo una casa entre-medianeras donde no tenemos que terminar el jardín o una casa tipo chalet o torre donde los acabados de jardín, vallado de parcela y pasarelas exteriores pueden costar mucho dinero.
Para poder calcular mas o menos lo que cuesta construir una casa, dejamos el siguiente link con los precios actuales.
4-. IVA en Autopromoción.
El IVA es un factor que repercute en el precio de la vivienda, en autopromoción habrán cosas que pagaremos el I.V.A. general del 21% como tecnicos, transporte, materiales, etc. y los industriales, constructor, etc pagaremos el Iva reducido del 10%.
Para que quede claro he echo una infografía i he escrito un articulo el cual explicamos con mucha claridad que IVA pagar en cada caso. Pueden visitar el articulo pulsando el siguiente botón.
5-. Calcular los gastos totales de autopromoción.
Antes de nada es importante calcular todos los gastos que vamos a tener en la construcción de nuestra casa. En el articulo que hemos escrito de precios de construcción, hemos visto que lo que es la construcción de la propia casa nos costara de 1.300 a 1.500 euros m2. pero una vez añadidos todos los gastos, al ser una vivienda unifamiliar tipo chalet, acabar el jardín y las 4 fachadas nos ha subido un poco mas.
En el calculo añadiremos lo siguiente:
- Costes de construcción de la vivienda y exteriores.
- Arquitectos y técnicos.
- Permisos de obra.
- Gasto y contadores de electricidad y agua.
- Conexión de contadores definitivos.
- Coste del terreno.
- Impuestos autopromotor.
- Muebles y luces.
Una vez calculado todo, dependiendo de la tipología de vivienda, veremos que nos sale a razón de 1.875 euros m2. Si esta cantidad nos coincide con la preaprobación de la hipoteca, podremos realizar la compraventa de la parcela.
Los autopromotores que quieren construirse una casa de madera, de obra, modular o bien prefabricada, las empresas solo nos dicen lo que cuesta la casa, esperamos ayudarles con los gastos de pavimentos, licencias y otros.
6-. Compraventa del terreno.
Una vez tenemos el estudio económico y la preaprobación de banco, en caso de que todo cuadre, podremos realizar la compraventa del terreno. Para que el banco financie nuestra autopromoción, necesitaremos tener el efectivo suficiente para la compra de la parcela, proyecto y permiso de obras.
Para realizar la compra del terreno urbanizable para la construcción de nuestra casa nos tendremos que fijar con lo siguiente:
7-. Contratación de técnicos.
Al tener el terreno en propiedad, ya podremos formalizar el contracto con el arquitecto y aparejador.
Para que tengáis una guía de las formas de pago y lo que se tiene que tener en cuenta a la hora de contratar a un arquitecto, hemos escrito el siguiente articulo:
8-. Licencia de obras.
Dependiendo de la zona y el ayuntamiento, la documentación necesaria para tramitar la licencia de obras va a ser distinta, los documentos mas comunes son:
- Proyecto arquitectónico visado.
- Contrato con aval de una empresa de residuos.
- Asume de un aparejador.
- Fianza por los viales. (cuándo terminas la obra, si dejas la vía publica en perfectas condiciones, lo recuperas)
- Otros dependiendo del Ayuntamiento.
9-. Contratación de empresas constructoras e industriales.
Hay varios tipos de contratación, cada tipo le involucrara mas o menos en la construcción de la obra y por supuesto tendrá un precio distinto. Los mas comunes son:
- Llave en mano (La empresa organiza toda la construcción e industriales)
- Con o sin industriales. (Obras integrales)
- Por partidas.
Para información sobre las empresas, los tipos de vivienda y contrataciones, le invitamos a que vea el articulo que hemos escrito sobre el tema:
10-. Construcción de una casa paso a paso.
11-. Documentación al terminar la obra
Este es uno de los pasos que lleva mas tiempo y mareo de toda la obra. Intentaremos de dejar toda la información ordenada En los siguientes puntos:
1-. Pedir a todos los proveedores la ficha técnica y el certificado de uso de todos los materiales empleados en la obra (junto con las pruebas de laboratorio echas en estructura) y mandarlo al arquitecto técnico.
2-. El arquitecto técnico (aparejador) te prepara:
- Libro del edificio.
- Cedula de habitabilidad.
3-. El arquitecto prepara:
- Certificado final de obra.
- Certificado descriptivo de la vivienda.
- Certificado de eficiencia energética.
- Coordenadas de la ocupación de la vivienda en la parcela.
- Acta de recepción de la obra. firmada por el promotor, arquitecto, aparejador y constructor.
4-. Al ayuntamiento se tiene que pedir la Cedula de primera ocupación y la devolución de los avales. Junto con la instancia se tiene que entregar:
- En caso de haber modificado el proyecto inicial, se tiene que entregar el proyecto modificado visado.
- Pedirán el documento 902, el arquitecto te lo facilitara. (informe al catastro de que hay una vivienda)
- Certificado de haber tirado los escombros en un deposito de residuos. (este documento te lo dará el vertedero)
5-.En caso de tener seguro decenal se tiene que preparar: (Esta documentación te la mandan y se tiene que rellenar)
- Declaración de valor definitivo (Se rellenan con datos de proyecto y coste real de técnicos)
- Certificado de no siniestralidad
- Datos registrales (Ver en escritura)
- Ficha catastral (Puedes consultar en catastro online)
- Documento de información de infra seguro firmado,
- D06 que lo emite la OCT Organismo de control técnico.
6-. Si has contratado a la OCT necesita:
- Proyecto para calculo de estructura
- Recalculo de techo según fabricante.
- Ficha técnica y certificado de uso de vigas, bovedillas casetones y hierro empleado.
- Pruebas de laboratorio del hormigón empleado.
Para la legalización de las instalaciones eléctricas la comercializadora de electricidad tiene que tramitar el CUPS y luego con este numero puedes contratar electricidad a la compañía, para esto necesitas:
- Formulario rellenado que suelen mandarte ellos. (con m2 de la vivienda kw contratados, etc)
- Plano con coordenadas de la caja registradora y contadores eléctricos.
- Tiene que hacer un pago por transferencia bancaria y mandarles el recibo.
- Certificado de propiedad de cuenta bancaria. (Lo descargas con la aplicación bancaria de tu entidad)
- Boletín Eléctrico (Lo da el Electricista)
- Declaración de responsabilidad. (Lo da el Electricista)
- CIE + RITSIC (Lo da el Electricista)
- Es importante que en la caja que tienen que colocar el contador haya fusible.
- Escritura de compraventa de la vivienda o terreno para justificar la propiedad.
El gas y el agua, en cada zona es diferente, no voy a extenderme mas ya que no quiero asustar a nadie.
12-. Declaración de obra nueva.
Para la declaración de obra nueva la notaria suele pedir:
- Permiso de obras
- Certificado final de obra.
- Certificado descriptivo de la vivienda.
- Licencia de primera ocupación.
- Certificado de eficiencia energética.
- Libro del edificio.
- Seguro decenal (Si dispones en caso de ser autopromotor)
- Coordenadas geo-referenciadas de la parcela y la ocupación de la vivienda en la parcela. Esto se envía con un Pen-Drive o CD.
La declaración de obra nueva en una vivienda de unos 100 m2 mas garaje de 30 m2 suele costar unos 4.200 Euros
13-. Muebles, jardinería, mudanza, decoración.
En esta etapa la obra ya esta en la fase final, la vivienda esta completamente terminada y ya solo queda darle nuestro toque personal y lo mas importante, disfrutarla con nuestra familia.
Consejos para autopromotores
Hacer una autopromoción no es una cosa que se haga cada día. Yo he estado muchos años construyendo casas para autopromotores y los consejos que les puedo dar son los siguientes:
- Contratar a buenos técnicos – Le pueden ahorrar dinero y problemas en la ejecución de obra.
- No comprar terrenos baratos con pendientes ni formas raras – Lo que se ahorra en el terreno lo pagara de muros.
- Tener bien claro el coste de construcción – En el menú le dejamos una pagina con referencias y precios de construcción.
- Contar con los costes derivados a la obra – Tal y como mostramos en el presupuesto, hay gasto eléctrico, declaraciones, etc.
- Disponer de capital para aguantar el volumen de obra hasta la siguiente certificación – Información en la pagina de hipotecas.
- Contratar a albañiles e industriales de confianza – Trabaje con gente de buen tratar ya que le será mas fácil .
- No sobredimensione la casa y construya lo que necesite – Piense que a parte del coste de construcción tendrá el mantenimiento.
- Piense en invertir en aislamientos – La energía es mas cara y como menos gastamos mejor.
- No pagar a nadie en negro y guardar bien las facturas de construcción – En caso de no poder justificar el precio que ha pagado le llegaran moratorias.
- Ármese de paciencia con los documentos – En el menú dejamos una guía completa de los documentos a tramitar.
Diferencia entre promotor y autopromotor.
La diferencia entre un Promotor y un Autopromotor es que el autopromotor promueve la construcción de una vivienda para uso personal, el promotor inmobiliario promueve la construcción de una o varias viviendas para la venta o alquiler.
Como hemos contado anteriormente hay muchos promotores inmobiliarios que intentan que a forma legal conste el comprador como autopromotor y no la empresa vendedora.
¿Que significa cuando una promotora me vende una casa como autopromotor?
Hoy en día y mayoritariamente en la venta de casas de obra nueva, las promotoras inmobiliarias, obligan a los compradores a firmar la compraventa en carácter de autopromotor.
Como vemos que es un caso muy común, hemos decidido publicar un articulo en nuestro blog el cual contamos al detalle los riesgos que conlleva esto y lo que se tiene que tener en cuenta.
Autopromotor.info es un portal informativo, creado por Nicolau Puig Roca, el cual acompaña a familias durante el proceso de construcción o reforma de sus casas.
Actualmente es la comunidad más grande de autopromotores de España.
Autopromotor.info destaca por 2 herramientas:
1-. Herramienta de asesoramiento gratuito a través de la suscripción.
2-. Herramienta de recomendación y filtrado de empresas.
Creadas para atender a la comunidad y reducir el riesgo en contratación de empresas.
Con el filtrado de empresas impuesta por los propios usuarios del portal, actualmente se está creando la mayor comunidad de empresas del sector de la construcción en España.
Todo el contenido está generado en base a la experiencia de Nico, autopromotores, usuarios del portal y empresas registradas.
Aquí encontrará reflejada la realidad del sector de la construcción en España, la documentación a tramitar para legalizar una obra, listas de precios de referencia y mucho más.
Autopromotor.info
- C/Casanova, 174
- 08036 Barcelona, España
Horario de atención al cliente:
- Lunes: 8:00–15:30 h
- Martes: 8:00–15:30 h
- Miércoles: 8:00–15:30 h
- Jueves: 8:00–15:30 h
- Viernes: 8:00–15:30 h
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