En este articulo veremos el coste seguro decenal en la construcción de una vivienda unifamiliar en carácter de autopromoción, también publicare el precio de OCT que he pagado en una vivienda unifamiliar. Por terminar daremos información de si debo contratar seguro decenal y OCT en caso de autopromotor, si se puede vender una casa sin seguro decenal y muchas dudas mas que podáis tener.
👇¿Qué es el seguro decenal?👇
El seguro decenal es una cobertura de estructura y cimentación con una vigencia de 10 años. Dicho seguro es firme y la póliza se firma ante notario.
En una vivienda durante los primeros 10 años suelen salir problemas constructivos, la intención de contratar dicho seguro es para que el particular, seguro de responsabilidad civil de los técnicos, etc. no tengan que asumir los problemas estructurales que puedan aparecer.
¿El seguro decenal es obligatorio?
En caso de ser Autopromotor con la intención de hacer uso personal de la vivienda el seguro decenal no es obligatorio, a continuación mostraremos la repercusión que puede tener al no contratarlo.
Ventajas y desventajas de contratar seguro decenal.
La contratación de un seguro decenal en autopromoción presenta claras diferencias en caso de que pase algo o la casa se quiera vender en los siguientes 10 años.
Ventajas del seguro decenal.
Desventajas del seguro decenal
¿Puedo contratar seguro decenal sin OCT?
Sea OCT o otro tipo de técnicos, el seguro decenal le pedirá una empresa certificada la cual haya revisado el proyecto y la ejecución. Se pueden encontrar empresas que le hagan un seguro sin OCT pero para que su riesgo quede cubierto el precio será mas caro.
Cuando contrata a empresas técnicas se llamen OCT o otros, disminuye el riesgo de partes y el seguro será mas barato. En caso de encontrar una empresa aseguradora que le haga el seguro decenal sin OCT, el precio de dicho seguro será mas caro que si hubiera contratado OCT + Seguro decenal.
En muchas ocasiones pensamos que si contratamos el seguro directamente con una empresa como Mapfre, Axa, Generali, Caser, Asefa, Catalana Occidente o Allianz, nos saldrá mas barato ya que evitamos intermediarios. En caso del seguro decenal es un poco diferente, al intervenir técnicos, al firmar la póliza ante notario y al haber un control de obra, dichas empresas prefieren delegar la burocracia a terceros y ofrecer un precio mas económico.
Actualmente para obtener la mejor oferta en seguros de construcción lo mejor es usar a brókeres los cuales llevan gran parte de la gestión y se encargan de contactar con todas las empresas para negociar y obtener el precio mas barato.
A parte de encargarse de toda la burocracia, tramites previos y atención al cliente, dichos brókeres negocian por volumen con las aseguradoras.
¿Cuándo se contrata el seguro decenal?
El seguro decenal se puede contratar al principio de la obra cerrando el precio con una aseguradora o una vez terminada la obra. Por experiencia personal es mejor contratarlo antes de terminar ya que el corredor de seguros tiene mas tiempo para negociarle el mejor precio.
En los últimos 3 años he contratado a 7 seguros decenales con carácter de promotor inmobiliario. En promoción inmobiliaria una vez terminada la obra intentamos de gestionar toda la documentación lo mas rápido posible para poder entregar la casa. Esto hace que el corredor de seguros no tenga margen ni tiempo para hacer volumen y negociar con una aseguradora. Por este motivo hay tanta diferencia de precios de una casa a otra.
Por experiencia personal es mejor comunicar al bróker con anterioridad para que tenga tiempo de encontrar a la mejor aseguradora para usted.
¿Qué cubre el seguro decenal de una vivienda?
Los precios mencionados anteriormente eran de seguros decenales basicos. Como en todos los seguros se puede ampliar la cobertura.
Garantía Básica – “Daños Estructurales”
- Los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen
o afecten a la Obra Fundamental y que comprometan directamente la resistencia
mecánica y estabilidad del edificio. - Los costes de reparación y refuerzo en que se incurra para eliminar la Amenaza de
hundimiento de la Obra Fundamental, y que sean necesarios para salvaguardar la
edificación. - Los gastos de demolición y desescombro que hayan sido necesarios a consecuencia
de los daños materiales de la edificación cubiertos por la póliza, con un límite del 10%
de la suma asegurada.
Garantías Complementarias.
A continuación veremos una lista de las opciones que normalmente dan las compañías para ampliar la cobertura.
- Resistencia mecánica y estabilidad de fachadas no portantes (10 años)
- Impermeabilización de terrazas, cubiertas y tejados (3 años)
- Impermeabilización de fachadas (3 años)
- Impermeabilización de sótanos (3 años)
- Impermeabilización de terrazas, cubiertas y tejados (3 años)
- Impermeabilización de fachadas (3 años)
- Resistencia mecánica y estabilidad de fachadas no portantes (3 años)
- Construcciones preexistentes
- Instalaciones y equipamiento propio del edificio
- Obra secundaria
- Revalorización de la Suma Asegurada
- Renuncia a recurso contra contratista principal
- Renuncia a recurso contra proyectista
- Renuncia a recurso contra dirección facultativa: Director Obra
- Renuncia a recurso contra dirección facultativa: Director Ejecución
- Renuncia a recurso contra los técnicos
- Renuncia a recurso contra los intervinientes
Ya que hasta ahora hemos hablado de coberturas mínimas obligatorias, y nunca he echo un seguro con estos suplementos, para obtener precio mejor contactar con Raúl Córdoba.
Contratación de seguro decenal con la obra terminada
Para contratar al seguro decenal con la casa terminada lo primero que te pedirá la compañía aseguradora es el D06 de la OCT (Oficina de control técnico) si no es OCT puedes presentar el informe técnico de alguna empresa certificada.
En caso de querer seguro decenal sin tener el informe técnico de la OCT, habrá aseguradoras que no estarán dispuestas a darte dicha cobertura. En caso de encontrar alguna, te pedirá un informe de un técnico externo y hará firmar la responsabilidad al arquitecto y aparejador. Al no haber echo el procedimiento habitual, la aseguradora asumirá mas riesgos y es normal que en estos casos el seguro sea mas caro.
¿Puedo vender la casa sin seguro decenal?
Una vez pasados los 10 años des de la declaración de obra nueva, podrá vender la casa sin problemas ni tramites adicionales.
Si quiere vender la casa antes de los 10 años, para realizar la compraventa el notario le pedirá:
- Toda la documentación normal que se pide en las compraventas de viviendas.
- Declaración notarial conforme el comprador reconoce que esta comprando una casa sin seguro decenal y se hará cargo de los posibles fallos constructivos que puedan surgir.
- Justificante que el vendedor o vendedores han echo uso personal de dicha vivienda los últimos años. Esto se puede justificar con el empadronamiento en dicha vivienda o justificarlo a través de facturas de corriente, agua y electricidad a nombre de los propietarios.
Si usted es propietario de una casa sin seguro decenal y se la quiere vender antes de que transcurran los 10 años, lo mas común es que el comprador le negocie el precio de compraventa. Normalmente lo que se negocia es una cantidad de dinero mayor que la que hubiera costado dicho seguro mas la OCT.
¿Cuándo es obligatorio el seguro decenal?
En caso de las promotoras inmobiliarias o construcciones con intención de vender a terceros es obligatorio ya que el notario te lo pedirá para realizar la compraventa de la propiedad. En caso de no tenerlo no podrá realizar la compraventa y deberá de destinar la propiedad a alquiler hasta haber transcurridos 10 años.
Cuando una promotora inmobiliaria pone en alquiler propiedades, tendrá que abonar el IVA que se ha desgravado de dicha construcción.
En autopromoción no es obligatorio si la casa es de uso personal, lo único que le puede pasar es que en caso de que salgan problemas constructivos, los tenga que asumir usted o bien si algún día tiene necesidad de vender la propiedad antes de los 10 años, puede ser que el comprador le negocie el precio.
¿Dónde contratar la OCT?
En España hay muchas Oficinas de Control técnico. En las grandes ciudades no habrá problema pero en la provincia tendernos que buscar una OCT que tenga algún técnico en la zona el cual pueda hacer las revisiones oportunas y emitir los informes.
En nuestra zona la compañía que usamos nosotros es Unidad de Control Integral S.L. Para mas información en su zona, pueden rellenar el siguiente formulario y le facilitaremos las mejores compañías.
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Rellene el siguiente formulario y le facilitaremos lo que le costará la OCT de una vivienda unifamiliar o edificio.
Los técnicos de las OCTs contratadas son colaborativos durante la ejecución de la obra y siempre intentan buscar soluciones rápidas y eficaces.
¿Qué hace la OCT?
Una vez aprobado el presupuesto de la OCT, le harán un calculo estructural para verificar que todo es correcto. Es normal que durante este proceso, los calculistas contacten para discutir los puntos débiles y las medidas que se tienen que tomar para solventarlos.
Cuando se tiene claro el calculo de estructura, durante la ejecución de la obra la Oficina de Control técnico hará visitas para verificar lo siguiente:
- Cimentación – Que la vivienda apoya al punto marcado en el geotécnico y que se ha colocado el hierro estipulado en proyecto.
- Estructura – Certificaran el armado, los recubrimientos de hormigón y que las futuras instalaciones no corten el armado.
- Cerramientos – Verificaran que los cerramientos están colocados según proyecto y que las uniones de paredes y pilares son correctas.
- Acabados – Una vez acabada la obra vendrán y verificaran que todo se ha construido según proyecto
Después de todo este proceso obtendrá el D06 para la póliza del seguro decenal.
Resumen del proceso
- Contactar con OCT y bróker de seguro decenal para recibir ofertas y aceptar la mejor.
- Cuando su arquitecto tenga terminado el proyecto ejecutivo, lo mandaremos a la OCT para recalcular la estructura junto con el geotécnico.
- En caso de que el calculista de la OCT apruebe la estructura ya se podrá empezar la obra.
- La Oficina de Control técnico hará las inspecciones oportunas durante la construcción. En caso de encontrar algún punto débil lo comunicara y si no se le hace caso pondrá una incidencia.
- A medida que la construcción vaya avanzando, la OCT le emitirá el DO, DO.1, D5.1, D5.2, D5.3 hasta llegar al final con el D6. La OCT necesitara las probetas del laboratorio conforme el hormigón cumple con la resistencia dicha en proyecto.
- Una vez obtenido el D6 ya se podrá preparar la póliza del seguro decenal y sellarla ante Notario.
Forma de pago habitual
Forma de pago de la OCT.
La OCT piden 3 pagos de la misma cantidad repartidos de la siguiente forma:
- Primer pago – A la contratación de la Oficina de control técnico.
- Segundo pago – Una vez han recalculado la estructura y le confirman que esta todo correcto realizara el segundo pago.
- Tercer pago – Una vez terminada la obra le emitirán el D.0.6 y tendrá que realizar el tercer pago.
Forma de pago del seguro decenal.
Una vez obtenido el D6 el bróker le gestionara toda la documentación necesaria para la contratación y la firma de la póliza. Una vez usted apruebe la oferta, mandara el documento de aceptación y hará un único pago por el total de la póliza.
Opiniones de Unidad de Control Integral S.L.
Nosotros en las ultimas 7 viviendas construidas hemos contratado la compañía UNIDAD DE CONTROL INTEGRAL SL. El técnico de nuestra zona se llama Iria, es una chica muy simpática, a lo largo de la obra nos ha informado de los aspectos constructivos y ha colaborado siempre a que toda la obra este perfecta.
En caso de que el oficial tuviera laguna duda siempre nos contestaba y nos respondía al instante.
Otro punto muy importante es que los técnicos mandados siempre han sido muy puntuales a la hora de revisar el hierro. En ningún caso hemos retrasado el llenado de plantas ni pilares.
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