Uno puede construir una casa, sin seguro decanal, en carácter de autopromotor a nombre personal sin intención de vender, pero pueden pasar muchas cosas. En caso de vender el inmueble antes de los 10 años de su construcción el comprador tiene que aceptar la exoneración.
😏 ¿Qué es exonerar?
Según el RAE (Real Academia Española) exonerar es descargar a uno de un peso o una obligación.
Es decir, que el vendedor construyo la casa, se ahorró el coste del seguro decenal y OCT, pero carga con el riesgo de que si dicha construcción sufre problemas estructurales, el tendrá que asumir los costes.
Al venderla, se quita este peso de encima ya que el comprador asume la responsabilidad.
🧐 Al detalle
En obra nueva existe el Seguro Decenal, es un seguro que durante 10 años cubre problemas estructurales del inmueble.
Para que las obras se hagan correctamente y el seguro no asuma más riesgos de los debidos, al firmar la póliza decenal nos piden el D06 de la OCT (Organismo de Control Técnico)
Muchos autopromotores, al no tener intención de vender la casa, para ahorrarse el precio del seguro decenal y el precio de la OCT, al no ser obligatorio, no lo contratan.
Las promotoras inmobiliarias que destinan producto a la venta están obligadas a contratarlo.
🏡 Compraventa
Las cosas cambian, la vida da muchas vueltas, a veces uno debe de tomar decisiones inesperadas y necesitar vender la casa por varios motivos.
En caso de vender la casa sin seguro decenal, antes de los 10 años de su construcción, tendremos que …
1-. Demostrar que ha sido de uso personal.
Para realizar la venta del inmueble, el notario se asegurará que el vendedor ha usado la vivienda para uso personal, los notarios suelen pedir:
- Facturas de consumos energéticos.
- Empadronamiento.
- Testigos.
En caso de segundas viviendas o de no poder demostrar que el inmueble ha sido de uso personal continuado el tiempo transcurrido des de la construcción hasta la venta, el notario no aceptara la transacción.
2-. El vendedor tendrá que exonerar al comprador.
El comprador exonerará al vendedor, es decir le sacará de encima la responsabilidad de asumir el coste de los problemas estructurales en caso de que los hubiera.
Para esto, el notario, al redactar la escritura de compraventa, pone un texto el cual el comprador está de acuerdo en exonerar o cargar con dicha responsabilidad, así el vendedor queda libre y no tiene que asumir costes en caso de que la vivienda tuviera problemas estructurales.
En caso de que el comprador exonere al vendedor, adquiera el inmueble antes de los 10 años de su construcción quiere revenderlo, el notario podrá firmar la escritura de compraventa sin que demuestres el uso continuado es decir que has vivido en dicha vivienda.
💡 Consejos y experiencias.
Si yo voy a comprar un inmueble cuya construcción fue hace 9 años, en caso de tener algún problema estructural, seguramente ya habrán aparecido y tendrá efectos visuales. (Veremos grietas en la fachada)
Si dicha vivienda vemos que está en buen estado y no presenta problemas estructurales, el riesgo que asumimos delante la exoneración es mínimo.
Por otro lado si yo compro un inmueble que hace 2 años que se termino la obra, no tiene seguro decenal y quiero comprarlo, lógicamente, en caso de tener problemas estructurales, aún no serán visibles y el riesgo es más elevado.
En este caso …
- Me aseguraría que la constructora y arquitecto que han intervenido en la obra, son de calidad.
- Aprovecharía para rebajar el precio del inmueble. (Por si pasa algo)
¿Tienes alguna duda?
Te dejo los siguientes artículos con información completa.
Foros o Comentarios
¿Qué te parece si utilizamos los comentarios como el hilo de un foro?
Hola!
Es posible que el banco me de una hipoteca para una vivienda de 5 años sin el seguro decenal?
Si, es posible.
En Autopromoción el seguro decenal no es obligatorio.
Muchos Autopromotores se ven obligados a contratarlo ya que es un requisito del banco.
Claro si es un requisito del banco y tu compras una casa de 5 años sin seguro decenal, hay riesgo, aquí puede pasar 2 cosas.
1-.Que no te de la hipoteca.
2-.Que te deje una cantidad menor ya que hay un riesgo detectado y te haga firmar alguna cláusula en escritura que tu asumes la responsabilidad y el coste en caso de que haya malos asentamientos de la construcción.
Saludos
Nico
Si compro una casa sin seguro decenal, ¿puedo registrarla en el Registro de la Propiedad?.
¿Tiene menos de 10 años?
Si se construyó hace menos de 10 años y el banco te concede la hipoteca, si que la puedes registrar, pero el notario pedirá que el propietario anterior justifique que ha sido de uso personal, con consumos empadronamiento, etc.
hola!
¿Y qué ocurriría si los compradores no quieren exonerar al vendedor en este caso? (en el que la compraventa se vaya a hacer antes de los 10 primeros años de la construcción). ¿Tienen la obligación de exonerar o pueden denegar esa exoneración?.
Un saludo
No, no tienen la obligación de exonerar.
Al contrario …
Teóricamente la casa no se podria vender … solo en el caso que exoneren.
Te diré más … si vendes una casa antes de los 10 años, firmas el contrato el cual está libre de cargas, gravámenes, afectaciones y obligan al comprador a exonerar.
Si no acepta … le tienes que devolver el doble … (Sio la aceptación consta en contrato es otra cosa)
Exonerar no es obligatorio.
Nico
Buenas tardes.
En el caso que comentamos de una casa sin seguro decenal que se venda antes de 10 años, ¿se podría dar la situación de que se escriture ante el notario con la exoneración a los vendedores pero que el Registro de la Propiedad se niegue a registrarla?
Hola Noelia.
El filtro es el Notario, es decir, el notario cuando prepara la escritura de compraventa, prepara documentos que justifican que la casas ha sido de uso personal y has estado viviendo en ella.
Una vez todo listo .. se firma la escritura de compraventa y el registro la registra.
En caso de que el notario cometa algún fallo, el registrador si que se puede negar. Pero no suele ocurrir ya que el Notario debería hacer bien su trabajo y dejarlo todo listo para no tener problemas en el Registro.
Saludos
Nico
Buenos días:
Hemos vendido una casa autopromoción uso familiar, Nosotros no hicimos seguro decenal. Pero por circunstancias tenemos que venderla. Los chicos que la han comprado les pide el Banco el seguro decenal para la hipoteca, el notario no como bien tu explicas.
Como hacemos un seguro decenal que le pueda servir al Banco. y no nos cueste un pastizal?
Porque yo les he rebajado la casa 15000 euro y lo deberían pagar ellos. y si no a medias?
Gracias
Beatriz, correcto.
El comprador puede exonerar, pero si su banco le pone este requisito … no le dejarán la hipoteca.
Es el gran problema de vender casas sin seguro decenal (antes de los 10 años)
Las promotoras inmobiliarias hacemos el seguro decenal antes de la venta, y lógicamente esto es lo que debería hacer el vendedor ya que es un tramite que conlleva un coste y uno no puede gastar dinero en una propiedad ajena.
Hablando de 15.000 euros, en ocasiones se queda corto hacer el decenal en una casa ya construida.
La OCT debe comprobar hierros de cimentación, forjados, etc … antes de verter el hormigón es fácil pero una vez construido es complicado y caro.
En la mayoría de las ocasiones, es más conveniente esperar a que hayan pasado estos 10 años y luego vender.
Nico