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Correcto …
El error que cometen muchos autopromotores en sus inicios es fijarse en el TIN, TAE, Interés, Euribor, etc …
En esta etapa es mejor fijarse en:
- Ser el perfil ideal del Banco.
- El dinero que pondrán a tu disposición y cuando.
- Requisitos.
Es decir ..
Es mejor centrarse en la etapa de construcción que en la etapa de amortización de la hipoteca autopromotor.
🧐 ¿Por qué?
Hay pocos bancos que ofrecen hipotecas autopromotor, es un tipo de hipoteca de riesgo ya que graban un inmueble no declarado y legalizado …
Una vez la casa está terminada, se amplía el abanico de opciones y hoy en día, es fácil cambiar de banco.
Es decir…
Nos centramos en la liquidez durante el periodo de construcción, pagar a todos y terminar la casa y una vez terminada, renegociamos las condiciones con este y otros bancos.
Empezamos …
¿Que bancos dejan hipotecas autopromotor?
- BBVA.
- Banco Santander.
- Banco Sabadell.
- CaixaBank.
- Bankinter.
- Ibercaja.
Y pocas más.
Requisitos:
- Terreno para construir una casa.
- Proyecto Básico o Ejecutivo.
- Licencia de Obra.
- Firma de la Declaración de Obra nueva en construcción.
- Liquidez.
Para esto necesitarás:
¿En que se fija el banco?
- En el perfil del cliente. (Todo lo relacionado a las personas que piden la hipoteca)
- GARANTÍAS. el valor del inmueble debe ser superior a la hipoteca.
Autopromotor:
Para evaluar tu perfil te analizarán:
- Nóminas/Ingresos.
- Estabilidad laboral (Contratos)
- Sector
- Capacidad de ahorro.
- Historial crediticio.
Inmueble:
Respecto al inmueble se aseguraran que el valor de la hipoteca sea inferior al valor del inmueble.
- Tasaciones.
- Etc.
Hipotecar propiedad.
El banco puede grabar la hipoteca autopromotor en la Declaración de Obra nueva en construcción.
A partir de aquí, a través de certificaciones podrás disponer de liquidez para pagar a las empresas.
Todos los gastos anteriores a la Declaración de Obra Nueva los tendrás que asumir tu con liquidez propia.
¿Cuanto me va a dejar?
Tu perfil determina la cuota mensual que puedes asumir y los años, en base a esto se determina la cantidad total que pueden poner a tu disposición.
Esto sería la cantidad tope ….
Pero el tasador pone un valor al inmueble para asegurarse que la garantía sea superior a lo que ponen a tu disposición.
¿Cuanto tengo que tener ahorrado?
El dinero que debes de tener ahorrado para terminar la autopromoción depende de estos tres factores.
- Valor de tasación.
- Tipo de contratación a empresas. (Horas, m2, precio cerrado)
- Coste de la cimentación.
Te cuento …
A los inicios, el tasador pone un valor total a tu obra y a cada partida.
- La constructora empieza …
- Te entrega factura y tu no tienes liquidez para pagar.
- Llamas al banco para hacer una certificación.
- Ingresan en tu cuenta el valor de tasación de lo realmente construido.
Claro si contratas a una empresa a precio cerrado, te entrega un presupuesto de 400 mil euros y te exige una paga y señal a la aprobación de la oferta de un 20% …
Al avanzar esta cantidad antes de construir y poder certificar … será una cantidad que deberás de disponer.
Hay muchos autopromotores que no pueden permitirse este tipo de contrataciones ya que no disponen de dicha liquidez.
Por esto tenemos que diferenciar:
- El coste real de la obra.
- El valor de tasación.
Hay cosas que tienen coste y no añaden valor a la obra …
Si de buenas a primeras sales con un coste de cimentación de 70 mil euros y el tasador le ha puesto un valor de 20 mil … deberás de disponer de los 50 mil de diferencia.
Muchos autopromotores tiene graves problemas de liquidez durante la obra ya que salen a partir de cimentaciones caras.
¿Cuánto pedir?
Dejando a un lado tu capacidad de pago, la cantidad a pedir es el precio de coste real de la casa, menos tus ahorros, dicha cantidad faltante es la necesaria para construir la casa.
Pero …
¿Cuánto costará construir mi casa?
En Autopromotor.info tenemos estos articulos donde desglozamos el precio:
Comparador de hipotecas.
Al comparar hipotecas, encontramos términos como TIN, TAE, intereses y comisiones, lo que puede generar dudas sobre cuál opción es más económica y adecuada. Para aclararlo, aquí tienes una explicación sencilla de cada concepto
¿Qué es el TIN?
El Tipo de Interés Nominal (TIN) es el porcentaje que el banco suma sobre el Euríbor.
🔹 Ejemplo: Si el Euríbor está en 0,5% y el banco te concede una hipoteca con un 2% de interés, el TIN será 1,5%.
🔹 Cada mes pagarás: amortización + TIN + Euríbor.
¿Qué es el TAE?
La Tasa Anual Equivalente (TAE) incluye el TIN más los gastos de la hipoteca.
🔹 Se calcula con una fórmula matemática que integra estos costos.
🔹 Como el Euríbor es el mismo para todos los bancos, la TAE es la mejor referencia para comparar hipotecas.
Condiciones
Los bancos pueden ofrecer una TAE baja, pero con condiciones adicionales, como:
✅ Contratar seguros de hogar y vida.
✅ Domiciliar nómina.
✅ Usar tarjetas bancarias y otros servicios.
Estos requisitos generan beneficio para el banco y pueden aumentar el coste total de la hipoteca.
Euribor
Es un índice de referencia que se publica diariamente y muestra el interés que los bancos se cobran entre sí al prestarse dinero a corto plazo.
🔹 Afecta directamente a las hipotecas variables.
¿Qué indicador utilizar para comparar hipotecas?
La mejor forma de comparar hipotecas es fijándonos en el TAE y en las condiciones asociadas.
🔹 El TAE refleja el coste real de la hipoteca, ya que incluye el TIN más los gastos asociados. Es la manera más sencilla de determinar si una hipoteca es cara o barata.
🔹 Condiciones sujetas a la hipoteca: Al solicitar información en un banco, te facilitarán datos como el TIN, TAE y la cuota mensual, pero estas cifras pueden estar condicionadas a la contratación de productos adicionales.
❓ ¿Cuánto cuestan las hipotecas sujetas a condiciones?
Por ejemplo, si un banco te ofrece una cuota mensual atractiva, pero te obliga a contratar un seguro de vida, es probable que este seguro sea más caro que uno contratado de manera independiente.
✅ Conclusión
Cuando una hipoteca está «sujeta a condiciones», significa que el banco compensará su oferta con la venta de productos adicionales (seguros, tarjetas, domiciliación de nómina, etc.). Esto les permite ofrecer un TAE más ajustado, pero puede implicar costes extra a largo plazo.
Tabla comparativa
Las condiciones en cada entidad bancaria varían según el perfil del cliente y valor del inmueble.
En Autopromotor.info recomendamos seguir a Montse Cespedosa en Instagram.
Hipoteca autopromotor Kutxabank.
Hipoteca autopromotor CaixaBank Bankia
Hipoteca autopromotor Openbank
Hipoteca autopromotor Evo Banco
Hipoteca autopromotor ING
Hipoteca autopromotor Bankinter
Hipoteca autopromotor BBVA
Hipoteca autopromotor MyInvestor
Hipoteca autopromotor ABANCA
Hipoteca autopromotor Santander
Hipoteca autopromotor Banco Sabadell
Hipoteca autopromotor TARGOBANK
Hipoteca autopromotor Coinc
Hipoteca autopromotor Pibank
Hipoteca autopromotor Liberbank
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