¿Cuánto cuesta la licencia de obra para construir una casa?

Este artículo es valido para todo tipo de obras:

• Casas de madera
• Casas prefabricadas.
• Casas contenedor.
• Promociones inmobiliarias.
• Etc.

Esta tabla sacada de la licencia de obras, justo en el apartado donde se calcula el precio.

El precio de la licencia de obras para construir una casa, nos ha costado 30,64€/m2 el 4% del PEM.

Nos cobran:

• 2,75% para la Liquidación del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras.
• 0,55% para la Liquidación de la tasa para licencias urbanísticas.
• Tasa para expedición de documentos

Y en la parte inferior vemos que nos obligan a dejar una fianza del 1% del PEM para los viales.

Si, el dinero depositado como fianza, nos lo devuelven al final de la obra.

La fianza no la podemos contabilizar como gasto/coste ya que posteriormente tramitaremos su devolución, pero es una cantidad de dinero que tenemos que desembolsar al inicio de la obra.

Es decir, que en este caso, lo que nos ha cobrado el ayuntamiento por los permisos de obra de esta casa han sido 10.396´30 Euros. Y de Fianza hemos depositado 3.150€.

El PEM es el Presupuesto de Ejecución Material, es decir el coste de mano de obra y material necesarios para construir tu casa.

El arquitecto, cuando confecciona el proyecto de tu casa, calcula el PEM y en base a este calculo se calculará el precio de:

• Licencia de obras.
• 👉Seguro decenal.
• Declaración de obra nueva.
• Etc.

Cómo más elevado sea el PEM, más te costarán los 👉 Gastos Autopromotor.

Si ya tienes el proyecto es fácil, solo tienes que abrirlo y ver el PEM que ha calculado el arquitecto.

Si no tienes el proyecto básico, te dejo la siguiente tabla donde verás diferentes tamaños de casas y el PEM que más o menos pueden tener:

El PEM que hemos asignado a las casas mostradas en la tabla, son calidades bajas/medias construidas en una parcela pequeñita.

Si aumentas las calidades, lógicamente subirá el PEM y el coste de la licencia de obras.

Según la media, el PEM son unos 712,50 euros por m2 de vivienda.

El costo de la licencia de obras y el aval de una casa de 100 m2 nos cuesta 3.063€ . Esto nos repercute a razón de 30,64 €/m2 de vivienda.

• Pincha 👉 para ver cuanto cuesta construir una casa.

Una vez recibido por parte del ayuntamiento la licencia de obras, veremos un párrafo que pone:

Y dicha licencia de obras será valida una vez ingresada la cantidad de ……. a la cuenta bancaria del ayuntamiento de …….. IBAN ……………

Es decir que la licencia de obras será valida el día que pagas la totalidad de ella junto con el aval de los viales.

Según nuestra experiencia, la licencia de obras que nos han concedido más rápido han sido 4 meses, tenemos usuarios del portal que en un año aún no han tenido información del ayuntamiento.

Yo recomiendo hacer una llamada después de la solicitud, para confirmar que han recibido toda la documentación.

A la que han pasado de 6 a 8 meses ya tendríamos que ser un poco más pesados.

Para solicitar la licencia se rellena una instancia genérica o instancia de obras en el ayuntamiento de la población que queremos construir.

Esto es un trabajo que suelen realizar los arquitectos.

Los documentos necesarios para solicitar la licencia de obras son:

• Proyecto Básico.
• Documento de aceptación de residuos.
• Asume de arquitecto y aparejador.
• Y algún otro documento que seguramente ya tendrá el arquitecto.

¿Tienes aparejador?

• 👉Aquí veras a los aparejadores que recomendamos.

A partir de la aprobación de la licencia de obras, tienes un año para empezar la obra. Una vez empezada tienes 3 años para terminarla.

¿Qué pasa si te demoras o la obra no tarda más?

Si no consigues terminar la casa dentro de los 3 años del permiso de obras, puedes pactar con el ayuntamiento una prologa de la licencia.

Esto suele tener un coste.

¿Si paro la obra y caduca la licencia, tendré que pagar otra vez?

Si paras la obra durante mucho tiempo, el arquitecto tendrá que actualizar el proyecto y el coste de la licencia será en base del PEM actualizado.

El ayuntamiento nos obliga a depositar el 1% sobre el PEM como garantía de los viales.

Durante el proceso de construcción, van a entrar camiones en la obra, se van a conectar cometidas en la acera, etc.

En caso de no dejar los viales como es debido, el ayuntamiento se negaría a devolverte el aval.

Rellenando una instancia genérica a la pagina web del ayuntamiento, se puede solicitar la devolución del aval.

Seguidamente un técnico repasará que los viales están en condiciones y si el informe es favorable, procederán a la devolución del aval.

Una vez el técnico haya emitido un informe positivo, se ingresará la cantidad depositada integra en la cuenta del autopromotor.

El ayuntamiento puede tardar de 5 a 8 meses, des de la instancia genérica, en ingresar el aval.

En caso de que el técnico del ayuntamiento emita un informe desfavorable de los viales, el autopromotor, recibirá una notificación por escrito.

Una vez reparados los puntos mencionados en dicho informe, se tendrá que repetir el proceso y tramitar el aval de nuevo.

En nuestro caso, siempre hemos dejado la vía publica en condiciones.

Pero …

En muchos casos el ayuntamiento se aprovecha e intenta de que reparamos mas de lo debido o incluso cosas que estaban dañadas con anterioridad.

Teóricamente el mantenimiento y desgaste de los viales es a cargo del ayuntamiento, por esta razón pagamos el IBI.

Pero los motivos para no devolvernos el aval pueden ser …

• Piezas de panot rotas o dañadas – Durante la obra es normal que al apoyar los pies de los camiones grúa se rompan piezas de panot y tendremos que cambiar. En caso de no hacerlo, no nos devolverán el aval.
• Bordillos rotos o rascados – Como pasa con el panot, los bordillos también pueden dañarse durante la construcción.
• Faltan tapas y arquetas – A pesar de que las instalaciones de gas, agua, telecomunicaciones, electricidad, sean propiedad de la empresa, en caso de perdida, robo de tapas, o que se ha roto durante la obra, es el promotor o autopromotor el responsable de reponerlas.

• En una calle urbanizada por el propio ayuntamiento, todas las instalaciones se encontraban en la acera, con el colector de desagüe en el centro de la carretera y sin tubos individuales para cada parcela. Para conectar el desagüe de una vivienda al colector, cortamos el asfalto, excavamos una zanja y realizamos la conexión, asfaltando luego los 40 cm del corte. Sin embargo, esta intervención no fue bien recibida por el ayuntamiento, que nos exigió asfaltar toda la calle.
• Además, el colector no estaba dimensionado para evacuar las aguas pluviales de una casa grande, lo que nos obligó a realizar una pequeña obra pública para conectar la vivienda a una zona con capacidad suficiente para el caudal de agua.
• En otra ocasión, un vecino de enfrente se quejaba constantemente al ayuntamiento por los cortes frecuentes en la calle, los ruidos y otros inconvenientes. Aunque ni siquiera pisamos su acera, que estaba ligeramente hundida con el paso de los años, el ayuntamiento nos obligó a construir una nueva acera frente a su casa. Todo esto, por supuesto, corrió a cargo del promotor o autopromotor.
• Tengo muchas más experiencias similares, pero dejaremos de momento la narración aquí. Si hay interés o si tienes alguna otra experiencia similar, estaré encantado de continuar en los comentarios.

Hasta el momento hemos hablado de obra nueva.

Para solicitar la licencia de obras para la reforma integral de una casa, el proceso es parecido a la obra nueva:

1. El arquitecto confecciona el proyecto de reforma.
2. Se solicita la licencia de reformas a través de una instancia genérica.
3. Se paga la licencia y se deposita el aval.

Para obras menores las cuales el ayuntamiento no exige tener el asume de un técnico, se podrá pedir la licencia de obras solo con el presupuesto de la empresa.

Pero si en una casa movemos paredes y modificamos las cargas estructurales, lógicamente el ayuntamiento nos exigirá tener un proyecto.