¿Cuánto cuesta la licencia de obra para construir una casa?

Te muestro el precio que nos ha cobrado el ayuntamiento por la licencia de obras de la ultima casa construida.

  • 👉 Lo que hemos dejado de fianza.
  • 👉 Y algún detalle más sobre los permisos de obra.

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Este artículo es valido para todo tipo de obras:

  • Casas de madera
  • Casas prefabricadas.
  • Casas contenedor.
  • Promociones inmobiliarias.
  • Etc.
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👇 Esto el lo que nos ha costado 👇

Cuanto cuesta la licencia de obras para construir una casa ejemplo

Esta tabla sacada de la licencia de obras, justo en el apartado donde se calcula el precio.

El precio de la licencia de obras para construir una casa, nos ha costado 30,64€/m2 el 4% del PEM.

👋Pero vamos por partes

Nos cobran:

  • 2,75% para la Liquidación del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras.
  • 0,55% para la Liquidación de la tasa para licencias urbanísticas.
  • Tasa para expedición de documentos

Y en la parte inferior vemos que nos obligan a dejar una fianza del 1% del PEM para los viales.

Si, el dinero depositado como fianza, nos lo devuelven al final de la obra.

✍️ Cantidad a desembolsar.

La fianza no la podemos contabilizar como gasto/coste ya que posteriormente tramitaremos su devolución, pero es una cantidad de dinero que tenemos que desembolsar al inicio de la obra.

Es decir, que en este caso, lo que nos ha cobrado el ayuntamiento por los permisos de obra de esta casa han sido 10.396´30 Euros. Y de Fianza hemos depositado 3.150€.

📋 Pagas según el PEM.

El PEM es el Presupuesto de Ejecución Material, es decir el coste de mano de obra y material necesarios para construir tu casa.

El arquitecto, cuando confecciona el proyecto de tu casa, calcula el PEM y en base a este calculo se calculará el precio de:

Cómo más elevado sea el PEM, más te costarán los 👉 Gastos Autopromotor.

¿Sabes el PEM?

Si ya tienes el proyecto es fácil, solo tienes que abrirlo y ver el PEM que ha calculado el arquitecto.

🙇 Calcular precio.

Si no tienes el proyecto básico, te dejo la siguiente tabla donde verás diferentes tamaños de casas y el PEM que más o menos pueden tener:

Tamaño casa 👉 PEM Precio licencia Aval viales Total
Precio licencia casa 70 m2 49.875,00 € 1.645,88 € 498,75 € 2.144,63 €
Precio licencia casa 80 m2 57.000,00 € 1.881,00 € 570,00 € 2.451,00 €
Precio licencia casa 90 m2 64.125,00 € 2.116,13 € 641,25 € 2.757,38 €
Precio licencia casa 100 m2 71.250,00 € 2.351,25 € 712,50 € 3.063,75 €
Precio licencia casa 120 m2 85.500,00 € 2.821,50 € 855,00 € 3.676,50 €
Precio licencia casa 140 m2 99.750,00 € 3.291,75 € 997,50 € 4.289,25 €
Precio licencia casa 150 m2 106.875,00 € 3.526,88 € 1.068,75 € 4.595,63 €
Precio licencia casa 160 m2 114.000,00 € 3.762,00 € 1.140,00 € 4.902,00 €
Precio licencia casa 180 m2 128.250,00 € 4.232,25 € 1.282,50 € 5.514,75 €
Precio licencia casa 200 m2 142.500,00 € 4.702,50 € 1.425,00 € 6.127,50 €
Precio licencia casa 250 m2 178.125,00 € 5.878,13 € 1.781,25 € 7.659,38 €
Precio licencia casa 300 m2 213.750,00 € 7.053,75 € 2.137,50 € 9.191,25 €

El PEM que hemos asignado a las casas mostradas en la tabla, son calidades bajas/medias construidas en una parcela pequeñita.

Si aumentas las calidades, lógicamente subirá el PEM y el coste de la licencia de obras.

Según la media, el PEM son unos 712,50 euros por m2 de vivienda.

Repercusión por m2.

El costo de la licencia de obras y el aval de una casa de 100 m2 nos cuesta 3.063€ . Esto nos repercute a razón de 30,64 €/m2 de vivienda.

📝 ¿Cuándo se paga?

Una vez recibido por parte del ayuntamiento la licencia de obras, veremos un párrafo que pone:

Y dicha licencia de obras será valida una vez ingresada la cantidad de ……. a la cuenta bancaria del ayuntamiento de …….. IBAN ……………

Es decir que la licencia de obras será valida el día que pagas la totalidad de ella junto con el aval de los viales.

⏰ ¿Cuánto tarda?

Según nuestra experiencia, la licencia de obras que nos han concedido más rápido han sido 4 meses, tenemos usuarios del portal que en un año aún no han tenido información del ayuntamiento.

Yo recomiendo hacer una llamada después de la solicitud, para confirmar que han recibido toda la documentación.

A la que han pasado de 6 a 8 meses ya tendríamos que ser un poco más pesados.

📨 ¿Quién la solicita?

Para solicitar la licencia se rellena una instancia genérica o instancia de obras en el ayuntamiento de la población que queremos construir.

Esto es un trabajo que suelen realizar los arquitectos.

📚 Documentos adjuntos.

Los documentos necesarios para solicitar la licencia de obras son:

¿Tienes aparejador?

⏳ Plazos y validez.

A partir de la aprobación de la licencia de obras, tienes un año para empezar la obra. Una vez empezada tienes 3 años para terminarla.

¿Qué pasa si te demoras o la obra no tarda más?

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Si no consigues terminar la casa dentro de los 3 años del permiso de obras, puedes pactar con el ayuntamiento una prologa de la licencia.

Esto suele tener un coste.

¿Si paro la obra y caduca la licencia, tendré que pagar otra vez?

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Si paras la obra durante mucho tiempo, el arquitecto tendrá que actualizar el proyecto y el coste de la licencia será en base del PEM actualizado.

📖 Devolución de los avales

El ayuntamiento nos obliga a depositar el 1% sobre el PEM como garantía de los viales.

Durante el proceso de construcción, van a entrar camiones en la obra, se van a conectar cometidas en la acera, etc.

En caso de no dejar los viales como es debido, el ayuntamiento se negaría a devolverte el aval.

1-. Solicitud.

Rellenando una instancia genérica a la pagina web del ayuntamiento, se puede solicitar la devolución del aval.

Seguidamente un técnico repasará que los viales están en condiciones y si el informe es favorable, procederán a la devolución del aval.

2-. Ingreso.

Una vez el técnico haya emitido un informe positivo, se ingresará la cantidad depositada integra en la cuenta del autopromotor.

3-. Tiempo.

El ayuntamiento puede tardar de 5 a 8 meses, des de la instancia genérica, en ingresar el aval.

4-. Informe desfavorable.

En caso de que el técnico del ayuntamiento emita un informe desfavorable de los viales, el autopromotor, recibirá una notificación por escrito.

Una vez reparados los puntos mencionados en dicho informe, se tendrá que repetir el proceso y tramitar el aval de nuevo.

5-. Motivos

En nuestro caso, siempre hemos dejado la vía publica en condiciones.

Pero …

En muchos casos el ayuntamiento se aprovecha e intenta de que reparamos mas de lo debido o incluso cosas que estaban dañadas con anterioridad.

Teóricamente el mantenimiento y desgaste de los viales es a cargo del ayuntamiento, por esta razón pagamos el IBI.

Pero los motivos para no devolvernos el aval pueden ser …

  • Piezas de panot rotas o dañadas – Durante la obra es normal que al apoyar los pies de los camiones grúa se rompan piezas de panot y tendremos que cambiar. En caso de no hacerlo, no nos devolverán el aval.
  • Bordillos rotos o rascados – Como pasa con el panot, los bordillos también pueden dañarse durante la construcción.
  • Faltan tapas y arquetas – A pesar de que las instalaciones de gas, agua, telecomunicaciones, electricidad, sean propiedad de la empresa, en caso de perdida, robo de tapas, o que se ha roto durante la obra, es el promotor o autopromotor el responsable de reponerlas.

6-. Abusos.

  • En una calle urbanizada por el propio ayuntamiento, todas las instalaciones se encontraban en la acera, con el colector de desagüe en el centro de la carretera y sin tubos individuales para cada parcela. Para conectar el desagüe de una vivienda al colector, cortamos el asfalto, excavamos una zanja y realizamos la conexión, asfaltando luego los 40 cm del corte. Sin embargo, esta intervención no fue bien recibida por el ayuntamiento, que nos exigió asfaltar toda la calle.
  • Además, el colector no estaba dimensionado para evacuar las aguas pluviales de una casa grande, lo que nos obligó a realizar una pequeña obra pública para conectar la vivienda a una zona con capacidad suficiente para el caudal de agua.
  • En otra ocasión, un vecino de enfrente se quejaba constantemente al ayuntamiento por los cortes frecuentes en la calle, los ruidos y otros inconvenientes. Aunque ni siquiera pisamos su acera, que estaba ligeramente hundida con el paso de los años, el ayuntamiento nos obligó a construir una nueva acera frente a su casa. Todo esto, por supuesto, corrió a cargo del promotor o autopromotor.
  • Tengo muchas más experiencias similares, pero dejaremos de momento la narración aquí. Si hay interés o si tienes alguna otra experiencia similar, estaré encantado de continuar en los comentarios.

📖 Reformas

Hasta el momento hemos hablado de obra nueva.

Para solicitar la licencia de obras para la reforma integral de una casa, el proceso es parecido a la obra nueva:

  1. El arquitecto confecciona el proyecto de reforma.
  2. Se solicita la licencia de reformas a través de una instancia genérica.
  3. Se paga la licencia y se deposita el aval.

Para obras menores las cuales el ayuntamiento no exige tener el asume de un técnico, se podrá pedir la licencia de obras solo con el presupuesto de la empresa.

Pero si en una casa movemos paredes y modificamos las cargas estructurales, lógicamente el ayuntamiento nos exigirá tener un proyecto.

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14 Comments

  1. Toni 21 de noviembre de 2022 at 5:58 PM - Reply

    Hola, tengo un terreno con un 10% de pendiente. ¿ Qué tipo de cementación sería la más adecuada? ¿ Incrementaría mucho el presupuesto?

  2. JuanK 3 de abril de 2023 at 6:06 AM - Reply

    Hola Nico, a mi el ayuntamiento me cascó hace dos semanas el 4% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM) el importe del coste de los materiales y de la mano de obra del proyecto, más dos fianzas una de 2050 pavazos y otra de 600. Lo del 4% es un atraco, me rompieron el c… . Gracias por tu trabajo y ayuda.. Seguimos adelante con el proyecto.

    • Nico de Autopromotor.info 3 de abril de 2023 at 9:38 AM - Reply

      Si Juan, cobran el 4% del PEM, los precios mencionados en el articulo son casas básicas, en caso de subir calidades sube el PEM y la licencia de obras. El recio de los avales que he puesto es lo que me cobran a mi en la construcción de unas casas las cuales tienen 7 ml de acera. Supongo que si es esquina o hay más metros los avales suben.
      Es una putada depositar estas cantidades, pero en caso de que dejes la acera en mal estado, con esta cantidad entregada, no creo que les llegue a pagar la reparacion.
      Saludos
      Nico

  3. Ismael 14 de abril de 2023 at 6:57 PM - Reply

    Hola Nico, muchas gracias por tu trabajo y motivación!
    no encontré empresas de construcción en Tenerife en tu web…conoces alguna que construyan con placas de hormigón? tienes perspectivas de contar con algunas en el corto plazo?

    • Nico de Autopromotor.info 21 de abril de 2023 at 7:16 AM - Reply

      Lo tengo pendiente.
      Muchos constructores de casas de madera y prefabricadas contactan, primero voy a dedicar esfuerzo en cubrir el sistema tradicional y luego poco a poco iré entrando en otro tipo de casas.
      De momento no he creado la sección de empresas para las islas.
      Creo que aquí el IVA es diferente verdad!!
      Si pasa alguna empresa digna de recomendar, creo la página
      Saludos
      Nico

  4. Merche 7 de septiembre de 2023 at 11:13 AM - Reply

    Hola buenas nico , al hacer una casa de placas de hormigon , y por dentro de pladur , tienen el mismo coste entonces?

    • Nico de Autopromotor.info 12 de septiembre de 2023 at 11:33 AM - Reply

      Hace tiempo pedí el precio para construir una casa con placas de hormigón y me salía más cara que construirla al sistema tradicional.
      Esto es como lo que cuento en le video de las casas de madera, si son modelos estándares puede haber un ahorro pero modelos a medida no.
      Te dejo le enlace para que lo veas:
      https://youtu.be/_rzX9RmILes
      Saludos
      Nico

  5. Luz Souza 11 de septiembre de 2023 at 7:34 AM - Reply

    Hola quería construir una casa contenedor de 100m2 mínimo de 2 plantas en un terreno urbano la licencia de obras sería la misma el contenedor estará fijo al suelo para que sea un bien inmueble.

  6. SAN 4 de octubre de 2023 at 1:30 PM - Reply

    Hola, muchas gracias por toda la información de valor que estás aportando.

    Me podrías decir qué coste tiene todo lo necesario que mencionas en un vídeo para poder ser autopomotor?

    Me refiero al curso de seguridad, el kit de seguirdad, contratación de la persona de prevención de riesgos, etc

    Por otra parte, crees que vale la pena construirse uno mismo su casa? económicamente me refiero.

    Muchas gracias

    • Nico de Autopromotor.info 4 de octubre de 2023 at 1:48 PM - Reply

      Esto depende de los empleados y riesgos.
      Por empleado en este articulo tienes una tabla:
      https://autopromotor.info/construir-una-casa/precio-mano-de-obra-construccion/
      Si quieres involucrarte más en la obra, menor tu contratar a industriales y a una empresa de albañilería, si contratas a una constructora, lo organizan todo pero es algo más caro ya que tienen más gastos fijos en gestión.
      Los promotores inmobiliarios antes tenían personal a la seguridad social, ahora contratan a colocadores.
      Uno construir, pienso que no sale a cuenta.
      Saludos
      Nico

  7. Ricardo 27 de febrero de 2024 at 6:30 AM - Reply

    Buenas. Muchas gracias por tu trabajo!!!. Creo que eres el único en España que está mostrando “las entrañas” de la autopromoción. Soy Aparejador y el tema del presupuesto es de lo que más he trabajado y más me gusta. Valoro mucho que nos muestres lo que has aprendido a costa de tu esfuerzo y dinero. Pagando del bolsillo propio es como se aprende.(Aqui en Andalucía al proyecto que tú llamas ejecutivo le llamamos de ejecución, no tiene importancia pero me chirría cada vez que lo leo). Aunque le descuento varias partidas a tus presupuestos, aun no me alcanza para la casa de 100 m2. Mi forma de dividir el presupuesto poco tiene que ver con la tuya (aunque al final deban sumar lo mismo). Mi experiencia profesional es que estás en manos ,(con algún matiz) de la empresa constructora para bien y para mal. De nuevo gracias.

    • Nico from Autopromotor.info 27 de febrero de 2024 at 10:22 AM - Reply

      Hola Ricardo.
      Un placer tenerte en el canal.
      Lo publicado es lo que cuesta la construcción real de estas casas.
      En este artículo en concreto intento de dejar una tabla con PEMs, para que se orienten.
      Yo cuándo quiero un presupuesto general, tengo una tabla que se calcula por coeficientes.
      Para más exacto tengo el Presto con la base de datos.
      Correcto!!
      El aparejador detecta e informa de los problemas constructivos, pero quien asume la responsabilidad (Por ley) es la constructora.
      Es fundamental contratar a buenos profesionales.
      Estamos en contacto
      Nico

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