En caso de tener el proyecto del arquitecto, será muy fácil calcular el precio de la licencia de obras ya que los ayuntamientos cobran un 4% del (PEM) Presupuesto de ejecución material. Si no tiene el proyecto, en este articulo les ayudaremos a calcular un aproximado de lo que les puede costar. A parte de calcular el coste de la licencia de obras, también haremos referencia al aval que tenemos que depositar al ayuntamiento en garantía de los viales. Dicho aval se devuelve al final de la obra pero es una cantidad que se tiene que desembolsar al principio y es mejor prever esta cantidad.

*El Valor proyecto es el presupuesto en proyecto realizado por el arquitecto, en viviendas unifamiliares, la media lo tenemos en 712,50 euros m2 de casa.

*Los ayuntamientos no cobran IVA, el precio mencionado será el precio final a pagar.

Cuando se solicita la licencia de primera ocupación al terminar la obra, normalmente también se solicita la devolución de los avales entregados en garantía de los viales.

Para recuperar el aval, se entra una instancia genérica al Ayuntamiento reclamando la devolución, un inspector del ayuntamiento va a obra e inspecciona que toda la vía publica esta en condiciones. En caso de estar todo correcto el aval se reembolsa a la cuenta del promotor o autopromotor en cuestión de 2 o 3 meses después de que el técnico haga la inspección.

En caso de que encuentre algo en la vía publica que no este correcto, lo comunicara al promotor o autopromotor y el proceso se repetirá de nuevo una vez se haya reparado la vía publica.

En nuestro caso siempre intentamos de dejar la vía publica en condiciones.

En muchos casos el ayuntamiento se aprovecha e intenta de que reparamos mas de lo debido o incluso cosas que estaban dañadas con anterioridad.

Teóricamente el mantenimiento y el desgaste de la vía publica, carreteras y aceras corre a cargo del ayuntamiento. Los ayuntamientos a razón del impuesto del IBI, se hace cargo de lo antes mencionado.

• Piezas de panot rotas o dañadas - Durante la obra es normal que al apoyar los pies de los camiones grúa se rompan piezas las cuales las tendremos que reponer. En caso de no hacerlo, no nos devolverán el aval.
• Bordillos rotos o rascados - Como pasa con el panot, los bordillos también se pueden dañar durante la construcción y los tendremos que reponer si queremos recuperar el aval.
• Faltan tapas en arquetas - A pesar de que las instalaciones de gas, agua, telecomunicaciones, electricidad, sean propiedad de la empresa, en caso de perdida, robo, o que se ha roto durante la obra, es el promotor o autopromotor el que tiene que encargarse de dejar todas las tapas en buen estado.

Abusos de los ayuntamientos con los avales. (Experiencias)

• En una calle urbanizada por el propio ayuntamiento, pasaron todas las instalaciones por la acera, el colector del desagüe iba por el centro de la carretera y no habían puesto tubos individuales a cada parcela. Cortamos el asfalto, hicimos una zanja y conectamos el desagüe de la vivienda en el colector y asfaltamos los 40 cm del corte. Al ayuntamiento no le gusto y nos hizo asfaltar toda la calle.
• El colector no estaba calculado para evacuar las aguas pluviales de una casa grande y nos hicieron hacer una pequeña  obra publica para conectar dicha vivienda a una zona la cual ya estaba calculada dicho caudal de agua.
• En una ocasión un vecino de enfrente se quejaba constantemente al ayuntamiento debido a cortar la calle constantemente, ruidos y otros. Su acera era antigua y con el paso de los años el panot bajo 3 cm, nosotros ni siquiera pisamos la acera del cecino de enfrente pero el ayuntamiento nos hizo hacer una acera nueva delante de la casa del vecino. Todo a cargo del promotor o autopromotor.
• Tengo 1.000 Experiencias mas pero lo dejamos aquí, en caso de que interese o tengáis alguna otra experiencia continuamos con el tema a los comentarios

El precio de la licencia de obras lo componen los siguientes parámetros:

• Liquidación de los impuestos sobre construcciones, instalaciones y obras - 2,75% Sobre el valor de la obra mencionado en proyecto.
• Liquidación de la tasa por licencias urbanísticas - 0,55% Sobre el valor de la obra mencionado en proyecto.
• Liquidación tasa de expedición de documentos administrativos - de 5 a 20 Euros dependiendo del ayuntamiento.

Una vez concedida la licencia de obras, la empresa tiene un plazo de 3 años para terminar la construcción y presentar el final de obras.

En caso de que no se consiga terminar la obra durante el plazo establecido, para continuar se tendrá que entregar un informe o proyecto de lo construido y pedir prologa o licencia de obras de lo que queda en base a una valoración mas baja ya que en obra hay parte de la construcción ejecutada.

Si la obra se realiza poco a poco, las prolongaciones de plazos no suelen costar mucho.

En caso de dejar la casa a medias y continuar la obra unos años después, el ayuntamiento requerirá un nuevo proyecto visado y adaptado al código técnico actual el cual se tendrá que pagar la licencia de obras de lo que queda por ejecutar.

Una vez tengamos el proyecto de la casa visado ya podremos pedir el permiso de obras. A parte del proyecto se tendrán que entregar los documentos mencionados a continuación.

Cada ayuntamiento requiere cosas diferentes pero para la licencia de obras de una casa unifamiliar, los documentos mas comunes son:

• Proyecto visado.
• Aval don un vertedero para los residuos.
• Asume del arquitecto y aparejador.

Lo mencionado anteriormente todo hace referencia a obra nueva. En caso de reforma grande, la documentación será como en obra nueva. Pero si lo que se quiere es reformar un baño, cocina, cambiar el suelo de casa o otros, si no cambiamos el peso de la estructura y no movemos paredes, con el presupuesto especificado de la empresa constructora y el aval del vertedero van a darte la licencia de obras.

En caso de mover paredes, cambiar cargas y pesos interiores, el ayuntamiento requerirá un proyecto donde se podrá ver si las nuevas estancias respetan el código técnico y la estructura aguanta los pesos añadidos.

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