Contratar por partidas o m2

Este es el sistema más común y utilizado para contratar empresas constructoras.

Te cierran precio por metro cuadrado y te facturan según los metros realmente construidos.

👇Al detalle👇

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En el proyecto ejecutivo, tenemos el PEM (Presupuesto de Ejecución Material).

Donde se especifica:

  1. Descripción.
  2. Metros cuadrados.
  3. Precio por metro cuadrado.

Cuando pedimos precio a empresas constructoras, el arquitecto nos prepara una tabla la cual la columna del precio está vacía.

En dicha columna las empresas constructoras anotan el precio m2 de cada partida.

Multiplicando las partidas por los m2 que hay en el PEM, obtenemos el total de la partida, sumando las partidas obtenemos el total del capitulo y sumando todos los capítulos obtenemos el precio total del presupuesto.

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Precio m2 cerrado

La constructora nos cierra el precio m2.

En caso de que suba el precio del material o mano de obra, nosotros siempre pagaremos lo ofertado por la empresa.

Mediciones y m2

Se nos facturarán los metros cuadrados realmente construidos.

La constructora nos cierra el precio m2 pero no la medición

Una vez realizada la partida, se medirán los metros realmente construidos y se le aplicaran los precios aceptados en presupuesto.

En caso de cerrar precio m2 y mediciones, hablamos de contratación a precio cerrado.

¿Qué obtenemos?

Al cerrar precio por m2 y no mediciones obtenemos un presupuesto objetivo de lo que nos va a costar la obra.

Es como una previsión o aproximación del precio final.

Si en el PEM hay errores de medidas, podemos tener variaciones del presupuesto ya que se factura lo real.

Ventajas

En una obra pueden pasar muchas cosas, podemos cambiar de materiales o calidades.

La constructora nos fija el precio m2 pero no la medición.

Al no fijar mediciones, nos permite hacer cambios y actualizaciones al proyecto a medida que se construye la casa.

En un presupuesto cerrado, aceptamos unas mediciones, calidades y cerramos todas las partidas, en este tipo de contratación, obtenemos una lista de precios de mano de obra y material, pero no cerramos.

Ejemplo

Si quiero agrandar la solera que tenemos delante del comedor, simplemente informamos a la constructora y técnicos.

En certificación, se medirán los m2 de solera y se nos facturará a razón del precio metro cuadrado cerrado en presupuesto.

Materiales y mano de obra.

El precio m2 que nos cierra la empresa constructora, hay incluido materiales y mano de obra.

Materiales.

Calculan el material que utilizarán en la construcción de 1 m2 de cada partida.

En el calculo se añaden mermas, transporte, perdidas y roturas.

Mano de obra.

Calculan las horas de oficial de primera y peón en construir 1 m2. Esto se multiplica por el coste por hora.

De esta forma se obtiene el precio de la mano de obra por m2 de cada partida.

¿Quieres saber cuanto cuesta 1 hora de un peón a la seguridad social?

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Gastos fijos

Todas las empresas tenemos gastos de:

  • Gestor.
  • Coches.
  • Almacenes.
  • Programas informaticos
  • Oficinas
  • Etc.

Esto lo cargamos al precio por m2

Herramientas.

Hay herramientas que se facturan como partida separada, otras quedan incluidas en el precio m2.

Partidas separadas:

  • Andamio.
  • Grúa.
  • Compresores.
  • Generadores.
  • Etc.

Incluidas en el precio m2:

  • Niveles.
  • Caballetes.
  • Mecano (Encofrados)
  • Martillos
  • Palas.
  • Etc.

Elección de materiales.

Cuando contratamos a una constructora y firmamos el presupuesto de construcción, aún no hemos elegido:

  • Cocina.
  • Azulejos.
  • WC.
  • Muebles de baño.
  • Ventanas.
  • Puertas.

Por este motivo en muchas partidas las constructoras especificamos el numero de presupuesto o el PVP del material.

  • Azulejos modelo XXXX con un PVP máximo de 40 euros m2)
  • Muebles de Cocina según presupuesto XXXX o precio máximo de 10 mil euros.

Cuando llega el momento, el cliente va a la casa de materiales y elije los acabados, según el material escogido, habrá que pagar suplemento o tendrá abono.

Comparar presupuestos.

Este punto se tiene que tener en cuenta, las constructoras dependiendo del cliente y proyecto, detectamos si busca precio y calidad.

Para poner un ejemplo:

Si tengo que contar presupuesto de una casa de lujo, veo que el cliente quiere lo mejor de lo mejor, en las partidas de acabados pondré materiales más lujosos y más caros.

Si detecto que buscas precio, en las partidas de acabados pondré materiales más básicos y más económicos.

Es importante ver el precio de los materiales de acabados dentro de un presupuesto.

Industriales y colocadores.

Yo llamo industriales a:

  • Electricista.
  • Carpintero.
  • Fontanero.
  • Ventanas.
  • Cocina.
  • Herrero
  • Puerta de garaje
  • Calefacción.

Colocadores serian:

  • Estructurista
  • Colocador de gres.
  • Yesero
  • Pladurista
  • Colocador de teja.

Diferencia.

La gran mayoría de industriales, cierran precio de una partida (Mano de obra y material). La constructora factura ayudas como partida independiente.

Los colocadores trabajan con o sin material y necesitan plena coordinación y organización en obra.

Una constructora puede darnos presupuesto con o sin industriales.

Es decir que los industriales, nos dan precio cerrado de una partida con mano de obra y material. En caso de haber cambios tiene que ser de mutuo acuerdo.

Anexo:

Cuando el electricista nos cierra precio de la instalación eléctrica del proyecto, nos especifica: Interruptores SIMON 31, si cambiamos de modelo tendremos que comparar el PVP de ambos modelos.

En caso de elegir otros los cuales tengan diferente precio al especificado en la memoria del presupuesto eléctrico, firmaremos un anexo con un pago o abono especifico.

Contratas por tu cuenta

Las constructoras conocemos industriales de la zona. Seguramente habremos coincidido en muchas obras.

Todos tenemos nuestros equipos de industriales.

Al pedir presupuesto, lo normal es que se incluyan los industriales.

(Las empresas de albañilería suelen facturarte solo sus trabajos sin incluir industriales)

Si este es el caso, los tienes que contratar por tu cuenta.

Los contrata la constructora

Cuando los industriales vienen contratados por una constructora, ella asume la responsabilidad tanto de acabados, calidad, cobros, etc.

Por esto, las constructoras que damos precio con industriales, siempre solemos contratar a los mejores.

Contratar industriales de baja calidad, sabemos que son futuros problemas en la obra y con el cliente.

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Si comparas empresas de alta calidad, tanto las contrates tu como la constructora, el precio final no variará mucho.

Los contrata el cliente,

Si tu contratas a los industriales tu asumes la responsabilidad y gestión.

Al no venir de parte de la constructora, en caso de haber problemas con la partida, tu contactarás con el industrial directamente.

Ahorro o mala calidad.

Es normal que un cliente cuando obtiene presupuesto de una constructora, contacte con electricistas, empresas de ventanas, etc. y pida precio.

Si yo en presupuesto te pongo a la mejor empresa de ventanas y tu miras precio a la peor, lógicamente será más barata.

Tu tienes la elección de contratar a uno o a otro, lo que no voy a hacer yo es permitir que empresas de mala calidad pasen por mi empresa.

Prefiero que la contrates tu directamente, te hago el abono de la partida y en caso de tener problemas yo no estar en el medio.

Riesgos.

El autopromotor es responsable de las empresas que el contrata, tiene la obligación de pedirles la documentación necesaria y obligatoria.

Si tu me contratas a mi, y yo subcontrato a otras empresas, yo asumo la responsabilidad de las empresas subcontratadas.

👉Raúl Córdova ofrece seguros de responsabilidad para autopromotores.

Robos.

Los industriales nos dan precio cerrado con material, la constructora te factura los metros construidos.

En caso de haber robos, lo pierde la empresa contratada.

Plan de seguridad.

En todas las obras hay un plan de seguridad, dichas medidas y materiales, se pueden contratar a la constructora o a una empresa externa.

En el presupuesto las constructoras e industriales especificamos el coste del plan de seguridad de nuestras tareas o tareas ajenas.

Excluye.

Una constructora te puede dar precio de construcción de toda la vivienda, acabados exteriores y vallados.

Pero este tipo de contratación el autopromotor se hace cargo de los gastos autopromotor.

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Pulse encima de la chincheta mas cerca de su ubicación y le mostraremos a las mejores

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Otras formas de contratación.

¿Es la primera obra que haces?

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Views: 14557 Comments on Contratar por partidas o m2Last Updated: 18 de marzo de 2024

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7 Comments

  1. Let 9 de marzo de 2023 at 12:58 PM - Reply

    Hola Nico, nos gustaría hacernos nuestra propia casa sin contratar a una empresa constructora, es decir, ser nosotros mismos los que coordinemos los distintos oficios. Legalmente esto es posible? En caso de hacerlo así, quién firmaría los documentos generales, por ejemplo, acta de inicio y fin de obra..

    Muchas gracias!

    • Autopromotor 9 de marzo de 2023 at 7:15 PM - Reply

      Buenos días Let.
      Los actos los firma el arquitecto y el aparejador, en caso de alquilar autónomo firmaría como constructor.
      Si que es legal, pero si realizas trabajos en tu vivienda, tienes que autofacturarte, en España a partir de 300 euros mensuales tienes que darte de alta de autónomo y pagar todos los impuestos y seguros legales.
      En caso de no hacerlo, cuando firmes la declaración de obra nueva, no podrás justificar con facturas el valor que le pondrán a la vivienda y te llegara moratoria o complementaria.
      Si tu te haces tu propia casa es por que te gusta construir, no para ahorrar. El estado lo tiene todo pensado para que no ahorres ni un duro.
      Saludos
      Nico

      • David 8 de abril de 2023 at 1:22 PM - Reply

        Porqué motivo te tienes que hacer autónomo? Se tiene que presentar las facturas al finalizar la obra?
        Si me hago yo la casa (la mayoría de cosas) y no tengo mano de obra la casa será barata. Entiendo que el precio que le dan a la casa es por si un día la vendes pagar más plusvalía, no?

        • Nico de Autopromotor.info 8 de abril de 2023 at 4:53 PM - Reply

          Puedes no darte de alta de autónomo y no autofacturarte nada. De esta forma tienes el valor del terreno, más las facturas de compra de material mas industriales (calefacción, electricidad, etc.)
          Mi caso (terminar una carcasa que tengo), el valor de registro y escritura de la parcela son 30.000 euros, industriales más materiales cuestan 60.000 euros. En la declaración de obra nueva me pondrán un valor de 250 mil.
          En mi renta, abre tenido un aumento de patrimonio de 160 mil. el cual pagare un 45% de impuestos. 72 mil. Pues los 60 mil que me cuesta más los 72 mil de renta, me cuesta lo mismo que si contrato a une empresa ya que la carcasa ya esta echa. Al final decidí no terminarla y dejarla tal y como esta.
          Si tu te haces una casa no es para ahorrar sino por la pasión de construir ut propia casa.
          Piensa que estas en España y donde tu ves un chollo el estado ya ha pensado como cobrarse su parte.
          Saludos
          Nico

        • Nico de Autopromotor.info 8 de abril de 2023 at 4:54 PM - Reply

          Ha y si te das de alta de autónomo, las facturas que te hagas a tu mismo también las tienes que declarar y pagar impuesto e IVA.
          Un desastre!!
          Saludos
          Nico

  2. Pepe 29 de septiembre de 2023 at 12:36 AM - Reply

    Para nada eso es así Nico.

    • Nico de Autopromotor.info 29 de septiembre de 2023 at 8:58 AM - Reply

      Pepe, cuéntame un poco más!!
      ¿Cómo es pues?
      ¿Se puede mejorar este artículo o aportar algo?
      Lo que cuento es que te cierran el precio m2 pero nunca las mediciones, si una te cierra las mediciones ya seria a precio cerrado no por partidas, cambia el tipo de contratación.
      Saludos
      Nico

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