Altos costes de construcción azotando al mercado inmobiliario

Altos costes de construcción azotando al mercado inmobiliario

El aumento de precios en obra nueva ya no es debido al afán especulativo de las promotoras inmobiliarias y altos beneficios de los inversores.

Subida costes construcción 2022

En lo que va de año, hemos actualizado por tercera vez el articulo - Cuanto cuesta construir una casa -, en ninguna ocasión el precio ha sido a la baja. A principios de años los aumentos venían debido a la escases de materiales por los problemas de transporte. Esta ultima vez a razón del aumento del precio de la gasolina, ha subido el transporte, todos los materiales plásticos como tubos de desagües, ventanas de PVC, y el coste de toda la maquinaria en excavaciones y movimiento de tierras.

El precio del hormigón también ha tenido un aumento considerable ya que el precio del cemento no para de subir.

Empresas afectadas en perdidas.

Las empresas constructoras suelen trabajar con un beneficio industrial de un 5 a 7%, las obras tienen una durada media de 1 año, con los cambios de precios de las materias primas los cuales hemos visto aumentos de hasta un 12% en lo que va de año, todas están en perdidas y con dificultades para subsistir.

Dichas empresas ya arrastraban perdidas de años anteriores donde vimos que la varilla de hierro paso a valer 0,70 E/Kg a mas de 1,50 E/Kg asumiendo dicha diferencia en los presupuestos aceptados. El precio de la madera también estuvo afectado por una gran volatilidad. Las empresas mas afectadas fueron las encofradoras. Donde el precio de la estructura de hormigón aumento drásticamente y no tenían la posibilidad de encarecer el precio en obras firmadas.

Los costes de construcción suben por segunda vez en 2022

Nuestro proveedor de barandillas interiores se vio gravemente afectado ya que la subida del hierro hacia que tuviera perdidas en los presupuestos aceptados. No es muy gratificante ir a trabajar sabiendo que pierdes dinero.

Las constructoras ya no acostumbran a dar presupuestos cerrados de construcción, en caso de hacerlo, ponen clausulas las cuales contemplan los costes de las materias primas.

Hay mercados que han tenido problemas con la volatilidad de las materias primas, como por ejemplo el del trigo o café. Para que las empresas no se vean afectadas, compran futuros los cuales les ayuda a superar la volatilidad. En la construcción, cuando nos asignan una obra, normalmente no se tiene espacio ni recursos para comprar y almacenar todo el material, quizás seria hora de informarnos sobre los futuros del hierro, cemento, madera y otros. De esta forma podríamos cerrar precios sin asumir perdidas ni tener que comprar y almacenar gran cantidad de materiales.

Aumento del precio de la vivienda.

Después del boom inmobiliario España quedo con una gran cantidad de viviendas vacías, en aquellos la demografía era de 44 millones de personas, actualmente en España vivimos mas de 47 millones de personas. Con este aumento de la demografía, se han llenado las viviendas construidas durante el boom inmobiliario y volvemos a tener escasez de vivienda.

En todas las etapas vividas anteriormente cuando había demanda se aumentaba la producción saliendo mas vivienda de obra nueva al mercado, por un lado subía el precio pero por el otro la sobreproducción hacia que bajara, esta juego oferta y demanda regulaba los precios de mercado de la vivienda.

¿Si hay demanda, porque no se aumenta la producción de viviendas y bajan los precios?

A continuación veremos algunos motivos los cuales impiden aumentar la producción de vivienda en España.

1-.Bajo beneficio en construcción y promoción inmobiliaria.

Actualmente según unas encuestas por correo electrónico que he echo a varias empresas promotoras inmobiliarias, el rango de veneficios que obtienen de su actividad, esperaban obtener un veneficio de un 13%, pero a pesar de haber aumentado el precio de venta, las que han ganado mas han obtenido un beneficio récord de un 7%. Antiguamente antes del estallido de la burbuja inmobiliaria las empresas promotoras inmobiliarias trabajaban con veneficios de 20 a 30% mínimo.

Las constructoras solían trabajar con un beneficio de un 10% actualmente con el caos que hemos contado anteriormente los últimos 3 años han tenido perdidas.

El sector de la reforma no se ha visto afectado ya que las obras no son tan prolongadas y les da tiempo de actualizar precios.

Con tan bajos márgenes de veneficio, hay muy pocos inversores que se atreven a arriesgar grandes cantidades de dinero en construcción de obra nueva. Los inversores que realmente tienen el efectivo como para levantar una obra, normalmente se la quedan para poner en alquiler y no la destinan a la venta.

2-.No conceden hipotecas promotor.

Las promotoras inmobiliarias grandes no tienen problema en que les conceden hipotecas para financiar obras. Pero la actividad de dichas empresas esta en las grandes ciudades y zonas mas pobladas.

La pequeña empresa a pesar de tener el terreno cuando va a pedir financiación, o le dicen directamente que no o le ponen unas condiciones inasumibles para que no la haga.

Por este motivo en las grandes ciudades sale a la venta mas obra nueva que en la provincia. Las pequeñas empresas promotoras inmobiliarias han quedado desbancadas y actualmente las grandes son las reinas del mercado.

3-.Los industriales no quieren trabajar en obra nueva.

Los industriales de construcción, como electricistas, fontaneros, técnicos, aparejadores, etc. Evitan trabajar para promotoras inmobiliarias. Los motivos son varios pero a continuación mencionaremos algunos:

1-.Los técnicos con cedulas y otros procedimientos burocráticos ya viven y no quieren asumir el riesgo de obra nueva y si lo hacen el precio es caro.

2-. Los industriales facturan con IVA 0% y pagan el 21% esto hace que las empresas generalmente autónomos tengan que aguantar todo el IVA de la promoción inmobiliaria. Para mas información leer este articulo - IVA Inversión del sujeto pasivo.

3-. Las promotoras trabajan según la ley, a un industrial es le pide toda la documentación legal de riesgos, seguros, cursos, etc. Toda esta documentación vale dinero. En reformas, el cliente no le pide nada.

4-.Condiciones de pago. En reforma cobran un 50% antes de empezar y el resto al final, en promoción inmobiliaria es a 30 días una vez terminado el trabajo.

5-. Hay muchos mas, para entrar en detalle, abrimos la zona de comentarios.

4-.Falta de mano de obra.

La escases en mano de obra hace que sea mas difícil encontrar a oficiales de primera. Los pocos que quedan en la obra cuesta mantenerlos y cada vez se les tiene que pagar mas. A pesar de esto, las promotoras inmobiliarias con todo el dinero del mundo lo tienen difícil encontrar a personal cualificado. Esto hace que haya escasez de personal y escases de obras.

En el año 2006 alrededor de un 16% del PIB era construcción, todo el mundo era albañil y colocador, esto facilitaba la actividad. Actualmente es difícil encontrar a trabajadores de la construcción y si los hay, las empresas son reacias a firmar contratos fijos. Los motivos principales son estos:

1-.Altos costes de contratación. Como vemos en el articulo - Precio de 1 hora albañil - el sueldo puede ser de 1.300 E/mes, pero a la empresa le cuesta alrededor de 3.500 E/Mes. el resto son impuestos, seguridades sociales, cursos, EPIS, normativas, convenio, etc.

2-.Evolicion del contrato de aprendiz. Los costes de 3.500 E/Mes por empleado es el mismo seas aprendiz o oficial de primera, las empresas ya no tienen aprendices, los mayores se jubilan y cada vez son menos la gente que trabaja en construcción.

3-.Los ayuntamientos son la competencia - En obra privada, con los costes anteriormente mencionados, las empresas obligan a los trabajadores a altos rendimientos. Dichos trabajadores sueñan en trabajar para la brigada del ayuntamiento donde hacen semana de 35 horas. A parte las 8 horas diarias no dependen de las horas de sol y les permite trabajar de 6 de la mañana a 14:00h. De 6 a 9 esperan el encargado, trabajan una hora, luego se van al bar del ayuntamiento por que hay un cumpleaños, trabajan otra hora y ya recogen las herramientas. Cuando terminan a las 14:00h aun tienen energía para dedicar a la familia, cosa que en obra privada el rendimiento es alto y cuando terminas de trabajar casi no te quedan fuerzas para ducharte. Al abrir plazas, quitan trabajadores del sector privado y al haber escasez es uno de los motivos que fomente la producción de viviendas.

4-.Cambio de mentalidad. Antes los Españoles trabajábamos como locos con unos rendimientos alucinantes, en la construcción todos quieren vivir mejor y a la que pueden cambian de profesión. Cada empleado es menos productivo y cada vez hay menos gente que quiera ensuciarse las manos.

5-.Presion fiscal.

Actualmente la promoción inmobiliaria es una de las actividades mas gravadas a nivel de impuestos. A pesar de que nos lo venden al revés por que aplicamos el IVA de 10% en autopromoción. Las empresas promotoras pagan una gran cantidad de impuestos exagerada la cual imputan al coste de la vivienda.

A la compra del terreno se pagan grandes cantidades de dinero en notario y registros. Cuando venden apartamentos o casas, a parte de pagar la plusvalía del terreno, pagan el impuesto de sociedades sobre el veneficio. El IVA que imputan a la vivienda lo recaudan para el ESTADO y una gran lista de impuestos que se pagan.

A parte de esto, hay muchos gastos que no se pueden desgravar, como las paneras de navidad de los empleados, la compra de herramientas, coches, maquinaria, etc. es a 4 años. No como los países nórdicos que fomentan la inversión en maquinaria y te lo dejan desgravar.

Hacienda tolerancia 0 con el sector inmobiliario y abusando.

Si segregas una parcela, el registro y catastro te tardara 3 años, en caso de que el primer año hayas construido una casa en la parcela y la hayas vendido, no la podrás registrar en el catastro ya que aun no tendrás referencia catastral independiente. Pero a los tres años, cuando cada parcela obtenga la referencia catastral y entres la documentación al estar fuera de plazo te llegara una multa carísima. La cual sin tener la culpa tendrás que asumir.

Las promotoras inmobiliarias constantemente tienen inspecciones a pesar de llevar una contabilidad correctísima y en muchos casos pagan multas injustas.

Los costes de gestoría de dichas empresas son enormes y el precio de la vivienda se ve afectado.

5-.Burocracia y gestiones.

Antiguamente una empresa de albañilería ponía ladrillos y azulejos, un promotor organizaba obras y vendía apartamentos, un arquitecto dibujaba planos y llevaba control de obra. Actualmente la actividad de la empresa la hacen menos de un 50% de los empleados.

Antes un arquitecto dibujaba proyectos y llevaba el control de obra, ahora esto es un 30% de su trabajo, el resto esta en:

  • Dibujar la redonda de los inválidos en un pasadizo el cual el técnico del ayuntamiento no ha visto claro.
  • Recalcular la estructura 2 o 3 veces para que la OCT y seguro decenal lo vean correcto.
  • Llamar 50 veces al ICAEN para la cedula de calificación energética.
  • Rellenar el documento 902D.
  • Apretar al ayuntamiento para el permiso de obras.
  • Y muchas tareas burocráticas las cuales cuestan mas que realizar el proyecto. Para mas información sobre burocracia en obra nueva visiten este articulo.

Al aparejador, instalador, albañil, fontanero, etc., les pasa lo mismo y esto eleva los precios de la vivienda.

Cuando se llena una planta de hormigón, hay 2 oficiales llenando y mirando hay el siguiente personal:

Todos estos controles y burocracia se paga.

Esta tendencia va en aumento y cada vez son mas los documentos y las trabas que pone la administración en su gestión.

Las empresas promotoras tienen 1 o 2 personas fijas que solo aprietan a organismos estatales para que la documentación vaya avanzando. Esto hace que los costes de la vivienda sean mayores, antiguamente esto no afectaba ya que era mínimo el esfuerzo que realizaban las empresas en burocracia.

Los promotoras inmobiliarias cambian de negocio.

Las pocas promotoras que quedan cada vez van destinando menos recursos en venta de apartamentos y casas de obra nueva. Venden lo mínimo para capitalizarse y a la que pueden se quedan el producto para ponerlo en alquiler.

Habiendo visto que la capacidad de producción era baja, solo faltaba que parte de lo producido no se ponga a la venta.

Gastos en obra nueva

A parte de lo que pagan todos los industriales incluido en sus presupuesto, las promotoras inmobiliarias y autopromotores tienen que asumir los gastos que conlleva esta actividad.

Cualquier promotor o autopromotor, tendrá que asumir los gastos autopromotor que mencionamos en este articulo. Dichos gastos elevan el precio de la vivienda una media de 300 Euros metro cuadrado.

Tendencias del consumidor

Al no haber oferta de obra nueva, mucha gente opta por comprar casas viajas y reformarlas o construirse su propia vivienda como autopromotor con el riesgo que esto conlleva.

En esta imagen mostramos un grafico con el interés que tenemos los españoles en construir nuestra propia vivienda.

Comprar una casa vieja y reformarla.

En autopromoción ya hemos hablado con anterioridad de todo el embrollo burocrático y los costes que pueden llegar a tener.

Si compras una casa antigua muy barata y tu te la reformas a bajo coste, te llegara moratoria.

Si tu abuela te regala la casa pagas donaciones, pero si compras una casa antigua muy bien de precio, y te la reparas a sábados y domingos como hizo mi padre o mi abuelo, al no poder justificar en facturas el valor de la vivienda, te llegara moratoria la cual después de pagarla no te habrás ahorrado nada y habrás trabajado como un loco los fines de semana y festivos.

¿Y si no tienes vivienda?

Abrimos los comentarios para entablar un debate sobre el tema

Tener vivienda en propiedad sale carísimo!!!

Si no tienes es un problema, pero si tienes en propiedad una vivienda, contando lo mínimo de todos los contadores, el IBI, comunidades, vado, etc., el coste anual de mantener una vivienda es muy elevado y los próximos años pensamos que subirá como la espuma !!!

Para mas información visiten el articulo - Cuanto cuesta mantener una casa

¿QUE HACEMOS?

Cronologia

  • 2016-2018 -  Parecía que nos íbamos levantando de la crisis, aumento la producción de obra nueva, las ventas y las empresas constructoras y promotoras se empezaros a sanear. Los almacenes no tenían stock de nada y todo se compraba sobre pedido. Para comprar puertas esperabas un mes. Debido a la experiencia de años anteriores solo se fabricaba lo que se vendía.
  • 2019 - 2020 - Parecía que la cosa iba bien y corrían rumores de una nueva crisis. El tema no estaba para tirar cohetes pero el dinero se movía, habían ventas y los bancos luchaban para captar a funcionarios que eran los principales adquisidores de viviendas.
  • 2020 - Todos cerrados en casa, disminuyeron las ventas al no poder hacer visitas de obra. Las reformas se vieron afectado ya que no podían entrar a casa de los clientes a trabajar. Escasez de materiales y lentitud en burocracia ya que nadie estaba preparado para el teletrabajo.
  • 2021 - La gente tiene dinero, están encerrados en casa y todos hacen reformas. Los almacenes no pueden abastecer todo el material que se esta vendiendo. La escasez hace que los precios suban. Problemas con el transporte.
  • 2022 - Grandes aumentos del precio debido a la gasolina, materiales plásticos y cementos.
  • 2023 - Los costes de construcción siguen aumentando ya que se ha subido ligeramente la cuota de autónomos. A parte de esto ya es obligatorio hacer la instalación de evacuación de radón, con dicha instalación, hemos subido una media de 8.000 euros por casa.

Precios actuales de construcción

Casa de 70 m2

Cuánto cuesta construir una casa de 70 metros cuadrados

Casa de 100 m2

Cuanto cuesta construir una casa planta baja de 100 metros

Casa de 150 m2

Casa 160 m2

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