Documentación para construir una casa en España.



Muchos son los papeles para construir una casa. A parte de los papeles y documentos, una persona que por primera vez hace de autopromotor habrá vocabulario que no conozca. Por este motivo os invitamos a leer el mini diccionario autopromotor que hemos publicado.

Empezaremos paso a paso y con orden cronológico.

Compra de un terreno – Vocabulario y Documentos

Para efectuar la compra de un terreno, existe un vocabulario esencial que seguramente oirás a la inmobiliaria, notaria, etc. Es importante que le des un vistazo y consultes para que es cada cosa en caso de duda.

  • Contrato de compra de la parcela – Documento para atar ambas partes al trato acordado de compra del terreno.
  • Contrato de arras para la compra de una parcela –  Documento para sacar de la venta la parcela hasta que se efectué la compraventa.
  • Registro de la propiedad – Registro el cual justifica el actual propietario, sirve también para ver cargas, gravámenes, hipotecas, afectaciones, etc.
  • Referencia catastral – Registro de Ubicación del inmueble y estado actual (metros cuadrados, ubicación, calificación urbanística, etc.)
  • Calificación Urbanística – Nos informa de el tipo de edificación que se puede hacer sea unifamiliar, plurifamiliar. También nos dice los metros a separar de los vecinos, la altura que podemos construir y el porcentaje de ocupación del inmueble en la parcela.
  • Abogado – Para realizar consultas de cargas gravámenes, confección de contratos y ayuda en la compraventa. (importante)
  • Arquitecto – Para consultar Estado de instalaciones de la parcela, ocupación, desniveles, regulaciones, etc. (importante)
  • API – Agencia inmobiliaria la cual se encarga de poner a la venta las parcelas y gestión hasta la firma de la escriptura publica.
  • Escriptura publica de compraventa – Documento que se firma delante notario el cual justifica la compra o venta del inmueble. En la escritura publica se expone: comprador, vendedor, descripción del inmueble, cargas, gravámenes, valor de compra, etc.
  • Topográfico – Estudio que nos informa del relieve de la parcela, las medidas y la forma con coordenadas georreferenciadas.
  • ITP o IVA en la compra de un terreno – Impuesto recaudador dependiendo de si el vendedor es empresa o particular

Confección del proyecto y técnicos – Vocabulario y Documentos



Una vez has realizado la compra del terreno o ya lo tienes en propiedad, es el momento de contactar con un arquitecto para realizar el proyecto básico y proyecto ejecutivo. Durante este periodo seguramente escucharas el siguiente vocabulario.

  • Edificabilidad – Lo que la normativa permite edificar en el suelo.
  • Arquitecto – Encargado de hacer el proyecto básico, proyecto ejecutivo, estudio de la edificabilidad de la zona, dirección de obra, tramites burocráticos, etc.
  • Proyecto básico – Documento realizado por un arquitecto donde se estudia la calificación urbanística de la zona, ocupación de la edificación, plano de planta de la casa donde se ve la distribución, plano de fachadas, secciones, etc.
  • Proyecto ejecutivo – Proyecto completo echo por el arquitecto donde tenemos cálculos de estructura, cedula de calificación energética, riesgos laborales, presupuesto y mediciones, materiales de la construcción, etc.
  • Dirección de obra – Visitas de los técnicos para informar, asesorar i ver todos los aspectos y procesos de construcción.
  • Aparejador o arquitecto técnico – Empresa o autónomo encargado de verificar detalles técnicos de construcción así como su control.
  • Estudio geotécnico – Estudio echo por geólogos con información del subsuelo y cargas de apoyo que admite la tierra.
  • Certificado Energético – Certificado categorizado con letras el cual se contempla el consumo de la vivienda y las emisiones.
  • Planos – Dibujo 2D donde se ven detalles de construcción, metros, instalaciones y mucho mas de forma esquemática y entendible.
  • Visados – Los documentos realizados por los técnicos se mandan a sus respectivos colegios para el visado y registro estatal interno.
  • OCT – (solo es necesario en caso de que se haga seguro decenal)Oficina de control técnico la cual recalcula estructura. Empresa que verifica el proceso de construcción.
  • Seguro decenal – Seguro que cubre la estructura y cerramientos de las obras nuevas con un periodo de 10 años.

En el proyecto nos podemos extender mucho y hay muchas cosas que son obvias como:

  • Plano de planta –  Dibujo de corte horizontal donde se ven las instalaciones, cotas etc. de cada planta.
  • Alzado – Dibujo corte vertical con cotas de alturas interiores, barbacanas, etc.
  • Calculo de estructura –  calculo de pesos de la edificación y estudio de aguante de cada zona con detalles.
  • Otros.

En caso de que en la practica encontráis vocabulario o documentación que pensáis que tenemos que añadir, habilitamos los comentarios y con vuestra ayuda actualizaremos la pagina.

Permiso de obras – Licencia de obras – Documentación a preparar y vocabulario.

La licencia de obras es un documento emitido por el ayuntamiento donde verifican que el arquitecto ha respetado la calificación urbanística y otros parámetros. Una vez obtenida la licencia y haber efectuado el pago ya podremos empezar a construir la casa.

  • Aval de viales – Aval que se deja al ayuntamiento y en caso de que durante la construcción dañes los viales (aceras, farolas, etc) y no los repares, utilizaran este dinero como garantía para repararlo ellos. Al final de la obra se pide la devolución y después de la debida inspección se devuelve.
  • Certificado residuos – En el proyecto ejecutivo el arquitecto menciona una aproximación de los residuos que se realizaran durante la obra. Para garantizar que tires los residuos y basuras en el sitio correcto suelen pedir un certificado o contrato de un abocador controlado el cual garantiza que pagues por los desechos de la obra.
  • Asume de técnicos – Documento emitido por el arquitecto o aparejador el cual expone que se hacen cargo de la obra y asumen el riesgo que les pertoca.


Puede variar la documentación que piden los ayuntamientos al pedir la licencia de obras.

  • Perito – empresa o agente encargado valorar en EUROS partidas echas en obra.
  • Certificación – Documento que emite un perito del estado actual de la obra para que el banco ponga a disponibilidad el dinero acordado.
  • Interés – Coste del dinero prestado.

Construcción de la casa – Vocabulario y documentación.

¿Quieres ver los costes de construcción de una casa?

Si pulsas el siguiente botón veras:

  • Precio por partidas de una casa
  • Imágenes de cada partida
  • Información adicional
Ver precios de construcción de casas
Construcción casas

Los documentos y vocabulario que veras y oirás durante el proceso de obra son los siguientes:

  • Presupuesto – Documento emitido por empresas el cual detalla los metros, el precio, el plazo y la forma de pago de una tarea o material.
  • Contrato con industriales o constructoras – Normalmente se firma el presupuesto, pero con empresas con mas riesgos o tareas mas complejas, suelen firmarse contratos de ejecución.
  • Albarán – Justificante de entrega del material.
  • Vencimiento – Fecha de pago de una factura.
  • Certificado de uso – Certificado conforme se puede utilizar este material en España.
  • Ficha técnica – Especificaciones técnicas del material.
  • Garantía – Cubre cualquier daño de fabricación o colocación.
  • D0, D1, D2 hasta le D6 – Documentos de inspección de la OCT.
  • Incidencia – Problemas o defectos de construcción reflejados en la documentación emitida por los técnicos.

Damos por echo que ya sabéis el vocabulario de obra como pueden ser:

  • Aislamientos
  • Cerramientos
  • Partidas
  • Cimentación
  • Cubierta
  • Etc.

En caso de tener dificultad o dar vueltas con alguna palabra o documento, dejad un comentario y la añadiremos.

Industriales y empresas externas.



  • Boletines eléctricos – Legalización de la instalación eléctrica
  • Boletines Gas – Legalización de instalación de gas.

Documentación y tramites al finalizar la obra.



La documentación final que se tiene que preparar es muy extensa, dejaremos paso a paso todo lo que se tiene que hacer y quien lo prepara normalmente.

1-. Pedir a todos los proveedores la ficha técnica y el certificado de uso de materiales empleados en la obra. También pedir al laboratorio el resultado de las pruebas echas en el hormigón.

2-. El arquitecto técnico (aparejador) te prepara:

  • Libro del edificio – Libro completo de los materiales, industriales, certificados de obra.
  • Cedula de habitabilidad – Documento conforme cumple con las leyes de habitabilidad.

3-. El arquitecto prepara:

  • Certificado final de obra – Certificado conforme la obra esta terminada
  • Certificado descriptivo de la vivienda – Certificado donde se especifican numero de plantas, habitaciones, distribución.
  • Certificado de eficiencia energética – Categoría energética de la vivienda
  • Coordenadas de la ocupación de la vivienda en la parcela.
  • Acta de recepción de la obra. firmada por el promotor, arquitecto, aparejador y constructor.

4-. Al ayuntamiento se tiene que pedir la Cedula de primera ocupación y la devolución de los avales. Junto con la instancia se tiene que entregar:

  • En caso de haber modificado el proyecto inicial, se tiene que entregar el proyecto modificado visado.
  • Pedirán el documento 902, el arquitecto te lo facilitara. (informe al cadastro de que hay una vivienda)
  • Certificado de haber tirado los escombros en un deposito de residuos. (este documento te lo dará el abocador)

5-.En caso de tener seguro decenal se tiene que preparar:   (Esta documentación te la mandan y se tiene que rellenar)

  • Declaración de valor definitivo (Se rellenan con datos de proyecto y coste real de tecnicos)
  • Certificado de no siniestralidad
  • Datos registrales (Ver en escritura)
  • Ficha catastral (Puedes consultar en catastro online)
  • Documento de información de infra seguro firmado,
  • D06 que lo emite la OCT Oficina de control técnico.

6-. Si has contratado a la OCT necesita:

  • Proyecto para calculo de estructura
  • Recalculo de techo según fabricante.
  • Ficha técnica y certificado de uso de vigas, bovedillas casetones y hierro empleado.
  • Pruebas de laboratorio del hormigón empleado.

Para la legalización de las instalaciones eléctricas la comercializadora de electricidad tiene que tramitar el CUPS y luego con este numero puedes contratar electricidad a la compañía, para esto necesitas:

  • Formulario rellenado que suelen mandarte ellos. (con m2 de la vivienda kw contratados, etc)
  • Plano con coordenadas de la caja registradora y contadores eléctricos.
  • Tiene que hacer un pago por transferencia bancaria y mandarles el recibo.
  • Certificado de propiedad de cuenta bancaria. (Lo descargas con la aplicación bancaria de tu entidad)
  • Boletín Eléctrico (Lo da el Electricista)
  • Declaración de responsabilidad. (Lo da el Electricista)
  • CIE + RITSIC (Lo da el Electricista)
  • Es importante que en la caja que tienen que colocar el contador haya fusible.
  • Escritura de compraventa de la vivienda o terreno para justificar la propiedad.

El gas y el agua, en cada zona es diferente, no voy a extenderme mas ya que no quiero asustar a nadie.

Declaración obra nueva

Para la declaración de obra nueva la notaria suele pedir:

  • Permiso de obras
  • Certificado final de obra.
  • Certificado descriptivo de la vivienda.
  • Licencia de primera ocupación – Documento emitido por el ayuntamiento que después de una inspección dan permiso por habitar el inmueble
  • Certificado de eficiencia energética.
  • Libro del edificio.
  • Seguro decenal (Si dispones en caso de ser autopromotor)
  • Coordenadas geo-referenciadas de la parcela y la ocupación de la vivienda en la parcela.  Esto se envía con un Pen-Drive o CD.

La declaración de obra nueva en una vivienda de unos 100 m2 mas garaje de 30 m2 suele costar unos 4.200 Euros