IVA entre constructor y promotor – Inversión del sujeto pasivo
Publicamos un articulo de como facturar el IVA a autopromotores. En este articulo daremos información completa de como debe una empresa constructora facturar el IVA a una promotora inmobiliaria. Al decir constructora nos referimos a autónomos y S.L. / S.L.U, etc. Para avanzar un poco, todas las facturas son en carácter de inversión del sujeto pasivo con IVA 0% y se tiene que pedir la documentación que mostraremos a continuación.
Si no estas acostumbrado a trabajar por empresas promotoras inmobiliarias te preguntaras lo siguiente:
En esta entrada no contaremos como declarar el IVA por inversión del sujeto pasivo y en que documentos se refleja, esto lo dejamos para los gestores que sin duda harán su trabajo. Aquí intentaremos de aclarar la cara de tomate que le quedan a los industriales al hacer facturas IVA 0%
¿Cuándo tengo que hacer una factura de inversión con sujeto pasivo con IVA 0%?
En este articulo hablaremos de facturas de inversión del sujeto pasivo a empresas promotoras inmobiliarias.
Para hacer una factura con I.V.A 0% de sujeto pasivo, la empresa tiene que reunir las siguientes condiciones:
- Tiene que ser empresa promotora inmobiliaria. (I.A.E.)
- El trabajo a facturar tiene que estar en una obra nueva destinada a la venta.
- La factura tiene que ser de mano de obra con o sin material. ESPECIFICAMOS – En caso de que el cliente compre una chimenea y se la monte el, se aplicara el IVA general del 21% ya que vendes material. Pero si por el otro lado le cobras la chimenea mas colocación la factura tendrá que ser IVA 0% ya que es inversión del sujeto pasivo.
¿Qué pasa si la empresa al final de la obra no vende la casa y la alquila?
Al industrial que ha emitido la factura no le pasa nada ya que la vivienda estaba destinada a la venta y tenemos toda la documentación para que hacienda no nos ponga multas.
Por otro lado la empresa promotora si no vende las viviendas y decide destinarlas al alquiler, deberá añadir los alquileres como actividad (si no se ha echo), hacer una declaración con el importe total de la construcción y pagar el IVA correspondiente al sujeto pasivo. (El asesor sabe de que va, sino lo cambias. Yo pase por 2 gestorias !! )
¿Cómo hacer una factura a una promotora con IVA 0%?
El formato de factura a emplear es el mismo que se emplea en cualquier factura, con numero de factura nombre de la empresa, CIF, dirección, etc.
Solo que debajo del concepto se tiene que especificar lo siguiente:
Operación de inversión sujeto pasivo respeto a la ley del articulo 84.u.2on.f de la Ley de Iva 37/1992
y lógicamente el IVA debe ser 0%
Lógicamente hemos borrado los datos para no hacerlos públicos. En este caso es la factura que se pago para motorizar las persianas de una vivienda. motores y montaje incluido.
¿Qué documentos pedir a la promotora al emitir factura?
Los documentos que tiene que tener en archivo por si algún día tiene una inspección son los siguientes:
- Certificado de situación en el censo de actividades económicas.
- Impuesto sobre el valor añadido CERTIFICADO DE LA CONDICIÓN DE SUJETO PASIVO
Lógicamente estos dos documentos los tiene que facilitar la empresa promotora.
Certificado de situación en el censo de actividades económicas.
En el siguiente documento veremos que la actividad de la empresa que facturamos es promotora inmobiliaria.
CERTIFICADO DE LA CONDICIÓN DE SUJETO PASIVO
Este es el certificado el cual nos dice que esta autorizada a IVA de inversión del sujeto pasivo.
¿Qué problemas hay como industrial? ¿Aguato el IVA?
El problema que tenemos todos los industriales al trabajar por una empresa promotoras inmobiliarias es que gran parte de nuestras facturas son material el cual pagamos el IVA general del 21% y al emitir la factura con IVA 0% somos nosotros los que tenemos que aguantar el IVA asta su devolución.
Claro si por ejemplo montas carpintería de PVC la cual un gran porcentaje es material, tendrás que ser medio banco para aguantar todo el IVA soportado. por esto muchos industriales solo trabajan para empresas promotoras un 20% de su actividad por que sino no podrían aguantar.
¿Cómo lo hago si me he equivocado al facturar el IVA y ya he echo la declaración trimestral?
Fácil, pues emites otra factura igual, con un numero nuevo de factura y fecha actual pero pones un menos delante de la cantidad así la factura te quedara en negativo. Es la forma de anular una factura.
Luego ya puedes emitir la factura con el IVA correcto.
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Hola, hay un punto que no se trata y me gustaría saber tu opinión, que pasa si la intención primera es la de vender y por las circunstancias del mercado una vez finalizada la obra y estando solo en el primer año después de la construcción, alquilas la vivienda?, posteriormente al año, la vendes, con IVA pues es una primera transmisión ya que no han pasado dos años desde la finalización de la construcción. Deberíamos regularizar IVA que no hemos pagado por inversión del sujeto pasivo? y cuando vendamos solicitar la devolución del IVA que se ha cargado al comprador?
Hola Oscar.
Yo una vez termine la casa con carácter de autopromotor, la alquile. Según mi gestor, el día de la firma del contrato, tuve que regularizar el IVA y pagar la diferencia. Si actualmente la vendo, al estar a mi nombre, la venta no se aplica IVA. Claro si no quiero perder, el IVA lo añado como coste.
Saludos
Nico
Hola Nico. Del video que vi y de este artículo anún me queda unas dudas. Yo actualmente poseo una vivienda y tengo una SL. Me quiero hacer una vivienda para vivir nueva. Si uso la SL, esta compra el terreno, contrata el arquitecto, contrata la constructora, legaliza todo el percal y acabada y con licencia de primera ocupación, la SL me la vende. Yo abono el 10% de IVA al comprarla. La SL ha soportado IVA al 21% de qué partidas y de cuales al 0%? Cómo queda el IVA al 0% al final?.
Otro punto que quería hacer es que para no tener que pagar impuesto por ganancia patrimonial si vendo mi vivienda por más que compro la nueva, supongo que podré afinar el precio de venta para que esto no ocurra, no?
Un saludo y gracias por y
yu labor!
Hola Victor.
El IVA, es un impuesto que paga el cliente final, en una sociedad siempre se compensa y queda a cero.
En la compra de un terreno a una sociedad pagas el 21% y luego se compensa, transporte, técnicos, material, etc. pagas el 21% y luego se compensa.
En todas las partidas que viene gente a la obra a trabajar, mano de obra con o sin material el IVA es 0, lo que cuento de auto imputarte el IVA con el documento 103.
La sociedad legaliza la vivienda y te la factura con IVA al 10%.
Tu puedes tunear el valor de venta, pero si te pasas de bajo, hacienda suele venir y cobrarselo.
Nico
Gracias Nico por la respuesta y por tu divulgación.
Un placer Victor.
Nico
Hola Nico , gracias por toda la información. Tengo una SL de montaje de casas y estructuras de madera , he comprado una parcela para hacer una casa y poner a la venta . Me aconsejas algún gestor especializado ? Estoy en Barcelona
Dentro de la comunidad tenemos un gestor, puedes consultar e incluso contratarlo.
Saludos
Nico